大悦城(000031):收入与减值拖累业绩,经营改善仍需努力-2023A2024Q1点评

事件描述

   2023年公司营收367.8亿(-7.1％),归母净利-14.7亿(去年同期-28.8亿),扣非后归母净利-37.6亿(去年同期-29.5亿),综合毛利率26.5％(+2.4pct)。2024Q1归母业绩-9376万元。

   事件评论结算资源减少导致收入下降,减值拖累归母业绩表现。2023年公司营收367.8亿(-7.1％),其中开发业务收入290.4亿(-13.3％),自持业务收入53.9亿(+24.4％),酒店收入9.7亿(+75.1％),收入下滑主因开发业务结算规模降低。归母净利润亏损14.7亿,主因计提减值46.1亿(去年计提15.7亿),此外期间费用率同比提升2.2pct至14.7％也一定程度拖累业绩。即使综合毛利率提升2.4pct至26.5％,处置长期股权投资而实现投资净收益45.9亿(去年同期亏损21.6亿),仍难以弥补公司业绩亏损的压力。2023年扣非后归母净利-37.6亿(去年同期-29.5亿),扣非后业绩亏损加大主因处置非流动性资产获得非经常性损益。2024Q1公司归母业绩为-9376万元。截至2023年底公司账上预收款319.9亿元(+3.8％),预收账款/2023开发业务收入=1.1X,有效保障后期结算收入。展望后期,收入维持稳健展望,但毛利率承压,需求疲弱下减值压力仍存,业绩改善仍需进一步努力。

   销售投资审慎,购物中心业务平稳发展。2023年公司全口径销售额461亿元(-18.8％),销售量(-1.8％)价(-17.4％)齐降,行业排名第29位(较2022年逆势提升4位)。2023年公司共获取3个项目,分别位于南京、西安和上海,全口径拿地额63.3亿元(-34.0％),楼面价3.8万元/平(+211.3％),楼板价大幅提升主因布局城市能级较高,平均溢价率1％。

   金额与面积维度的拿地强度分别同比下降3.2pct、27.4pct至13.7％、7.5％,在销售持续低迷,资金链边际趋紧的环境下,公司拿地投资顺势趋弱。截至2023年底公司可售货值1526亿元,土储充裕保障后期销售。公司购物中心业务平稳发展,截至2023年底商业项目全国布局45个(重资产30+轻资产15),在营项目34个(含轻资产和非标准化产品),总商业面积374万方,其中21个大悦城购物中心(含轻资产),2个大悦汇。2023年公司购物中心销售额347亿(+37％);客流量超3亿人次(+66％),平均出租率95％。

   有息负债与融资成本下行,短债占比提升。截至2023年底公司有息负债余额735.1亿元(-3.8％),负债规模小幅下降,其中短债占比提升13.6pct至29.8％,短期偿债压力提升。综合融资成本同比下降0.2pct至4.61％,融资成本持续下行。三道红线指标来看,净负债率同比下降5.1pct至91.6％,剔除预收的资产负债率同比提升0.3pct至72.2％,现金短债比同比下降0.88至1.4X,资金链边际趋紧。

   投资建议:收入与减值拖累业绩,改善仍需进一步努力。公司响应号召,盘活资产,积极转让上海、北京等核心城市核心地段的自持物业。但在行业销售持续低迷的背景下,公司经营专业绩改善仍需进一步努力。预测公司2024-2026年归母净利1.2/1.8/2.8亿元,2025-2026年业绩增速55％、53％,给予"增持"评级。

   风险提示1、销售延续弱势,公司销售及现金流回款不及预期;2、毛利率下行,存货减值拖累业绩表现。