我爱我家(000560):市占率稳步提升,加快数字化转型-2023年年报点评

盈利能力有望修复,经营性现金流稳健。2023年公司实现收入120.9亿元,同比增长3.6％;归母净利润-8.5亿元,主要受到非经营性以及一次性因素的影响。公司三项费用率总计由2018年的20.3％小幅上升至2023年的21.7％,较为平稳。公司毛利率同比提升0.8pp至9.5％,随着行业逐步回暖,有望将恢复至正常水平。2023年公司经营性净现金流净额为46.7亿元,现金流充足。2024年一季度公司收入27.5亿元,同比下降12.6％,实现归母净利润约0.25亿元。

   经纪业务市占率稳步提升,新房业务承压。公司经纪业务采用直营为主、加盟为辅的业务模式,2023年实现营收40.9亿元,同比增加15.9％,毛利率同比提高3.4pp至20.2％。公司聚焦核心城市,上海地区市占率同比提高0.7pp,在北京、杭州维持头部市占率稳定。2023年公司精简非核心城市低效加盟业务,期末运营门店共2853家,直营占比81.4％,有约3万经纪人;经纪业务实现GTV约2222亿元,同比增长10.2％。新房业务收入同比下降12.6％,总交易额(GTV)约为453亿元,同比下降6.6％,主要受行业下行影响。

   资产管理运营能力强,商业租赁品牌认可度高。2023年资产管理收入57.6亿元,同比增长1.9％;实现GTV约169亿元,同比增长2.6％;毛利率同比提升0.6pp至-5.4％,不考虑会计准则影响则毛利率约13.3％,同比提升2.0pp。公司管理房源增至27.1万套,同比增长6.7％;房屋资产管理平均出房天数为8.3天,同比下降11.7％,出租率高达96.4％,同比提升2.3pp。商业租赁及服务通过"昆百大"品牌运营购物中心、百货、写字楼等多样化项目,品牌享有高认可度,2023年收入增长4.6％。

   加快数字化转型,提升整体运营效率。公司在2018-2023年研发投入显著增加,至2023年研发费用达到4010万元。月均活跃用户数在2018-2021年稳步增长,随后两年虽有所下降但维持高位。公司有效融合了房地产经纪服务与智能科技,涵盖了从经纪人效率提升、消费者体验优化到平台管理强化的全方位升级。2023年公司移动端客户占比进一步提升,线上报盘占比提升至14.5％,同时SSC商机中台的高效运作,提供了超过211万个线上商机。

   盈利预测与投资建议:预计未来三年归母净利润增速为112.3％/67.2％/62.5％,给予公司2026年20倍PE,对应目标价2.40元,首次覆盖给予"买入"评级。

   风险提示:房地产销售恢复不及预期、政策宽松不及预期等风险。