南京高科(600064):开发加快存量去化,创投持续滚动推进-公司年报点评

事件。公司公布2023年年报。2023年公司实现营业收入47.27亿元,同比增加5.45％;归母净利润15.60亿元,同比下滑35.06％。公司2023年度利润分配预案为向全体股东按每10股派发现金红利2.8元(含税)。

   深耕南京区域,经适房销售占比高。1)2023年,公司房地产业务实现合同销售面积25.46万平方米(商品房项目3.13万平方米、经济适用房项目22.33万平方米),同比增加48.51％;实现合同销售金额19.14亿元(商品住宅、车位等项目10.70亿元、经济适用房项目8.44亿元),同比增加63.18％。新开工面积26.95万平方米,同比增加208.71％。竣工面积34.46万平方米,同比增加8.54％。房地产开发销售业务营业收入35.03亿元(商品房项目结转营业收入9438.50万元,经济适用房项目结转营业收入33.30亿元,委建代建项目结转营业收入7923.40万元),同比下降3.93％。2)公司新中标NO.2022G34地块商品房工程总承包、污水处理厂提标技术改造工程总承包等项目,合同总额达13.8亿元。2023年,公司市政业务实现营业收入12.23亿元,同比增加46.42％。

   完善投资布局,推进滚动投资。1)2023年,公司专注于生物医疗、信息科技、半导体等赛道,新增投资了曼森生物、汉欣医药、关怀医疗、嘉悦智能、亚格盛、芯科半导体、电气储能等7个项目,并对纽瑞特实施了追加投资。2)公司择机减持了部分所持金埔园林股份,成功转让臣功制药剩余49％股权。

   3)公司投资项目中,海纳医药创业板上市申请已问询,一脉阳光完成港交所上市备案。4)全年实现投资收益19.65亿元,同比减少18.32％;实现公允价值变动收益-1.41亿元。

   负债水平低位,融资成本继续下行。2023年底,公司资产负债率继续保持低位,为50.24％;期末公司有息负债总额为98.49亿元,占总资产的26.42％。

   2023年,公司平均融资成本为2.99％,较2022年下降0.22个百分点。

   2024年,公司计划新开工面积5.16万平方米(燕栖渡),预计较2023年实际新开工面积减少80.85％;计划竣工面积30.36万平方米(主要为品院、星院、景院),预计较2023年实际竣工面积减少11.90％。

   合理价值区间为6.12-7.14元,"优于大市"评级。我们预计公司2024、2025年EPS分别是1.02元和1.12元。给予公司2024年6-7倍动态PE,对应的合理价值区间为6.12-7.14元,维持公司"优于大市"评级。

   风险提示:公司面临加息和政策调控风险,以及转型不成功的风险。