金地集团(600383):业绩承压,尽力应对标债压力-年报点评

公司近期发布2023年年报,全年实现营业收入981.3亿元,同比下降18.4％,归母净利润8.9亿元,同比下降85.5％。

   开发业务收入及毛利率双降,计提减值影响业绩。23年实现营收981.3亿元,同比下降18.4％,主要由于公司房地产项目结算面积同比下降21.13％至486.34万平方米,结算收入同比下降21.72％至854.69亿元。23年归母净利润8.9亿元,同比下降85.5％,业绩降幅大于营收,主要系开发业务结算毛利率为下降3.8pct至16.2％、投资净收益同比下滑50.8％至19.6亿元,叠加信用和资产计提减值损失33.7亿元(22年减值47.3亿元)导致。23年公司新开工面积约313万方,竣工面积约1343万方,24年公司计划竣工面积1074万方,为结算量提供支撑。

   销售端收缩,拿地聚焦高能级城市精细化扩储。23年公司实现签约面积877万方,签约金额1536亿元,分别同比下降14％、30.8％,销售业绩依然保持在行业第一梯队。行业超预期下行期,公司优化配置投资资源,在上海、杭州、南京、西安等核心城市共新增土储约95万方,总投资额约125亿元。截止23年末,公司总土地储备约4100万方,权益土地储备约1800万方,其中,一、二线城市占比约73％。

   有息负债进一步压降,积极应对偿债压力。截至23年末,公司有息负债余额919亿元(-20.2％),其中银行借款占比75.5％,公开市场融资占比24.5％;剔除预收款后的资产负债率为61.3％,债务融资加权平均成本为4.36％。公司24年一季度公开债已全部偿付完毕。截至4月23日,公司24年境内债余额65亿元,上半年还款高峰5-6月(35亿元),下半年11-12月(30亿元),唯一一笔境外债将于24年8月到期,余额4.8亿美元;25、26年境内债余额大幅下降,分别为22、5亿元。公司积极应对偿债压力,存量开发项目及经营性物业或将为融资窗口。

   下调至增持评级,下调目标价至3.74元。根据2023年报数据,我们调整了对公司收入增速、各项业务毛利率、销管费用率等的预测,调整后24-26年每股净资产分别为14.40、14.52、14.63元(原预测24-25年为16.58、17.68元),可比公司2024年PB均值为0.26倍,对应目标价3.74元。

   风险提示:销售及结算不及预期。政策宽松不及预期。公司融资环境超预期收紧。资产减值损失风险。拿地不及预期。