金地集团(600383):营收业绩齐下滑,短期现金流承压

摘要:金地集团公布2023年年报。公司2023年实现营业总收入981.3亿元,同比下降18.4％;归母净利润8.9亿元,同比下降85.5％。公司拟每10股派发现金股息0.197元(含税),分红率为10.0％。公司营收自2018年来首次出现同比负增长,短期业绩持续承压。2023年公司总营收同比下降18.4％,受制于前期销售下滑,公司结算节奏放缓。2023年房地产项目结算面积为486万平,同比下降21.1％。归母净利润同比大幅下降85.5％,是受到市场下行影响,多方面的因素叠加所致:1)结算的房地产项目毛利水平下降。2)2023年公司投资收益19.6亿元,同比下降50.8％。2)公司为加快销售及现金回笼,根据市场情况动态调整经营及销售策略,销售费用达29.7亿元,同比增长5.1％。3)财务费用因利息收入减少,同比增长32.9％至11.2亿元。3)公允价值变动收益为4.0亿元,同比下降69.9％,主要是因为投资性房地产公允价值变动减少。4)少数股东损益的降幅明显小于净利润降幅,导致了归母股东损益降幅明显大于营收降幅。不过,2023年公司资产减值损失从2022年的36.9亿元下降至24.2亿元。公司短期业绩保障程度持续承压,2023年末公司预收账款661亿元,同比下降14.3％,预收账款/营业收入为0.67X。

   公司盈利能力显著承压。2023年公司整体毛利率、净利率、归母净利润率分别为17.4％、3.3％、0.9％,同比分别下降3.3、4.4、4.2个百分点。受到利润率下行以及总资产规模减少、权益乘数下降的影响,公司ROE同比下降了8.0个百分点至1.4％。毛利率下滑主要是因为房地产业务毛利率同比下降3.8个百分点至16.16％,物业管理业务毛利率同比下降1.5个百分点至7.64％。三项费用率同比提升了1.6个百分点至8.9％。公司少数股东损益23.1亿元,同比虽然下降了24.6％,但少数股东损益占净利润的比重从2022年的33.4％大幅提升至2023年的72.2％,这与公司本年产生结转利润的项目中合作项目占比较高。公司有息负债规模下降,但短期负债占比提升。截至2023年末,公司有息负债919.1亿元,同比下降20.2％,其中,银行借款占比75.5％,公开市场融资占比24.5％。2023年平均融资成本为4.36％,同比下降0.17个百分点。公司短期负债占全部有息负债比重为44.4％,同比提升8.5个百分点。截至2023年末,公司获得各银行金融机构授信总额2524亿元,尚有67％的额度未使用。年末公司剔除预收账款后的资产负债率为61.3％,同比下降4.0个百分点,净负债率为53.2％,同比提升1.0个百分点,现金短债比0.73X,同比下降0.59X。公司短期现金流承压。截至2023年末, 公司合并报表中货币资金297.4亿元,同比下降45.4％,其中受限资金为10.8亿元,占比3.6％。2023年经营性现金净流入21.9亿元,同比下降89.0％,主要是因为销售减少,销售商品、提供劳务收到的现金同比下降12.8％至674亿元;同时,筹资性现金净流出312.2亿元(2022年净流出277.4亿元),主要是因为取得借款减少及偿还债务增加。

   2023年公司实现合同销售金额1536亿元,销售面积877万平,同比分别下降30.8％和14.0％;销售均价约17509元/平,同比下降19.5％;市占率(公司销售金额/全国商品房销售金额)为1.3％,市占率同比下滑了0.5个百分。全口径销售金额排名第10,较2022年下降了3个名次。2024年1-3月实现签约销售金额167亿元,销售面积98万平,同比分别下降62.1％和59.5％,销售排名第14位,销售均价17002元/平,同比下降6.4％。

   公司近两年来拿地持续大幅收缩,土储权益比不足50％;但坚持深耕高能级城市,量入为出优化配置投资。2023年公司在上海、深圳、杭州、南京、西安、太原、东莞等城市共新增土地储备约95万平,同比下降62％;拿地总金额125亿元,同比下降66％;楼面均价13158元/平,同比下降11％;拿地强度(拿地金额/销售金额)为8％,较2022年下降9个百分点。截至2023年年末,公司总土地储备约4100万平,同比下降20.9％,权益土地储备约1800万平,土储权益比例仅为44％,其中,一、二线城市占比约73％,一二线城市占比较2022年末提升2个百分点。

   公司近两年来的投资与销售收缩,使得当前开工与结算均走弱。2023年公司新开工面积313万平,同比下降40.0％,仅完成了本年新开工计划(435万平)的72％;2023年公司竣工面积1343万平,同比下降5.3％,实际竣工略低于计划(1353万平)。2024年公司计划新开工面积183万平,竣工面积1074万平。2023年公司房地产项目结算面积486万平,同比下降21.1％;结算收入855亿元,同比下降21.7％;结算均价为1.76万元/平,同比下降0.7％。

   投资建议与盈利预测:2022年以来,公司销售和投资规模均大幅缩减,或影响到后期公司结转规模和进度,我们预计短期内公司结算收入专业绩仍然承压。此外,公司合并报表中的在手现金接近腰斩,短期负债占比走高,现金短债比不足1.0X,现阶段公司仍面临不小的资金压力,需要持续关注公司后续销售回款以及增量融资落地的情况。考虑到当前行业销售持续低迷,我们下调2024-2025年盈利预测。我们预计公司2024-2026年营业收入分别为872/753/667亿元,同比增速分别为-11％/-14％/-12％;归母净利润分别为7.2/5.6/4.5亿元,同比增速分别为-19％/-22％/-20％;对应EPS分别为0.16/0.12/0.10元。当前股价对应的PE分别为20.1X/25.9X/32.5X。我们下调公司评级至中性评级。

   评级面临的主要风险:销售与结算不及预期;拿地不及预期;毛利率下滑幅度超出预期;增量融资落地不及预期;债务偿付不及预期。