金地集团(600383):毛利率、投资收益减值拖累业绩,降杠杆是当前主基调-2023年三季报点评

事件描述

   公司公告,2023年前三季度营收523亿元(-1.5％),归母净利润5802万元(-98.3％),扣非后归母净利润-7599万元(去年同期盈利31.2亿元),综合毛利率17.0％(-3.5pct)。

   事件评论

   毛利率与投资收益下滑,大幅计提减值拖累业绩表现。毛利率与投资收益下滑,大幅计提减值拖累业绩表现。2023年前三季度公司营收523亿元(-1.5％),而归母净利润仅5802万元(-98.3％),主因综合毛利率同比下降3.5pct至17.0％,对联合营企业的投资收益同比下滑97.5％至0.6亿元;另外大幅计提减值拖累业绩表现,前三季度表内计提减值14.6亿元(去年同期减值0.3亿元),其中存货与信用分别减值8.7、5.9亿元。销售市场疲弱叠加融资环境严峻,公司销售费率、财务费率小幅提升导致期间费用率同比提升0.4pct至10.3％。虽税金及附加率同比下降2.5pct至1.7％,公允价值变动收益同比提升1365％至3.2亿,仍难抵盈利能力下滑与减值对业绩的不利影响。截至2023Q3公司账上预收款932.4亿(-23.4％),预收款/2022结算收入=0.85X,对后期结算收入有一定保障。

   销售同比下滑,投资趋于审慎。2023年前三季度公司销售额1219亿(-25.2％),销售面积669万方(-5.2％),销售均价1.8万元/平(-21.1％),行业排名第11位。拿地角度,2023年前三季度公司在上海、杭州、东莞、西安等高能级城市斩获项目,全口径拿地额125亿元(-43.2％),拿地面积95万方(-44.4％),楼面价13158元/方(+2.3％),楼面价提升与聚焦布局高能级城市有关。前三季度金额与面积维度的拿地强度分别为10.3％、14.2％,受销售景气度下行、资金链趋紧影响,公司坚持"量入为出"原则,拿地投资趋于审慎。截至2023H公司未结算土储4878万方(权益比例45.0％),若市场复苏,在手土储仍有望保障公司维持一定的销售规模。2023年中期公司上调2023全年新开工与竣工计划量至435、1353万方(同比-16.7％、-4.6％),2023年前三季度公司新开工同比下降46.4％至224万方(占全年计划51％),竣工同比下降6.3％至686万方(占全年计划51％),销售未见起色下公司新开工意愿不强。

   有息负债规模持续下降,降杠杆是当前的主基调。2023Q3末公司有息负债1027.6亿(-13.6％),净负债率60.2％,剔除预收的资产负债率63.8％,降杠杆是公司当前的主基调。

   投资建议:受制于市场销售复苏动能不足,行业趋势性的信用收缩,公司资金链边际趋紧,经营导向也顺势趋于审慎。但作为业内优质老牌房企,公司相对突出的运营效率和资源禀赋仍在,当前严峻的环境下,公司压降负债,紧抓回款,一旦市场需求企稳,资金链紧张的局面有望边际缓解,经营层面的也将相应边际改善。预计2023-2025年归母净利45.1/48.6/50.4亿,增速-26.2％/+7.9％/+3.8％,对应PE分别为5.2/4.8/4.6X,维持"买入"评级。

   风险提示

   1、市场销售延续弱势,公司销售及现金流回款不及预期;

   2、投资收益下滑,计提减值损失。