新大正(002968):盈利能力仍旧承压,多业态持续积极拓展

23Q1-Q3营收同比+20％,归母净利润同比-15％,略低于市场预期。据公司公告,23Q1-Q3,公司实现营业收入22.9亿元,同比+19.8％;归母净利润1.26亿元,同比-14.7％,略低于预期;扣非后归母净利润1.16亿元,同比-13.9％。23Q1-Q3,公司毛利率和归母净利率分别为14.1％、5.5％,分别同比-2.9、-2.2pct;基本每股收益0.56元,同比-14.3％;

   三项费用率(财务费用率、销售费用率、管理费用率)为7.0％,同比-1.5pct;加权净资产收益率为10.9％,同比-3.3pct;公司业绩下降,主要源于:1)受宏观经济和地产下行影响,市场竞争加剧;2)部分客户预算降低,公司增值服务和延展服务受到影响;3)航空业态整体恢复情况不及预期;4)信用减值损失较上年同期增加;5)22H2部分进驻时间较长、利润率较高项目的撤场,对当期业绩造成影响;6)外地区域市场持续拓展,前期基础服务毛利相对较低。

   23Q1-Q3新拓展项目金额12.5亿,年化合同金额6.7亿。据公司公告,23Q1-Q3,公司新拓展项目中标总金额约12.5亿元,同比-16％,饱和年化合同收入金额6.7亿元,同比-8％,其中重庆以外区域占比70％,深圳、武汉、郑州等重点城市公司已提前实现年度拓展目标。

   截至2023H1末,公司服务面积1.4亿平米,在管项目数526个,同比+11.9％。公司聚焦重点中心城市公司实施拓展计划,并持续推动全国化经营布局,截至23H1末,公司在重庆以外区域的项目占比提升至62.7％。22年,公司调整了2021年限制性股票激励计划考核办法,新推出2022年限制性股票激励计划,并启动城市合伙人计划构建完成多层次的整体长期激励体系,实现激励的阶段性与延续性。

   办公、航空、公共业态均保持稳步增长,扩展共建业态深度与广度。据公司公告,2023H1,分业态来看,办公物业、公共物业、学校物业、商住物业、航空物业收入分别占比44.3％、22.6％、16.0％、12.2％、4.9％,分别同比+18％、+12％、-2％、+10％、+13％。分产品来看,基础物业、创新业务、城市服务收入分别占比90.1％、4.3％、5.6％,分别同比+14％、+9％、+205％。分区域来看,重庆、重庆外区域收入分别占比37％、63％,分别同比-1％、+21％,公司全国化布局持续推进。22年,办公物业方面,公司新中标江西省铁路航空投资集团大楼、厦门轨道线网指挥中心等重大标志性项目及多地军队业态项目;

   公共物业方面,公司新中标苏州轨道11号线、长沙轨道3号线等交通业态,在医养业态方面,公司新进驻东莞第一医院等项目;战略性项目拓展力度持续加大。航空物业方面,公司新中标宁波栎社国际机场、郑州新郑国际机场等项目,继续积累航空物业领域优势。

   投资分析意见:盈利能力仍旧承压,多业态持续积极拓展,下调至"增持"评级。新大正作为独立第三方物管公司,战略聚焦非住宅物业管理优质赛道,在学校、公共、航空等业态领域具备长期的管理经验和服务口碑。公司积极招揽众多优秀管理人才,构建多层次激励机制,有望推动公司规模加速提升。考虑到物管行业竞争加剧,公司新拓展增速受到较大压力,并且经济下行压力背景下,高毛利率的增值服务受冲击较大,导致毛利率下降超预期,因此我们下调公司23-25年收入增速预测至19％/18％/18％(原预测值为40％/31％/25％),并下调公司23-25年毛利率预测至14.5％/14.8％/15.1％(原预测值为16.3％/16.8％/17.5％),因此我们下调公司2023-25年归母净利润预测至1.71、2.09、2.57亿元(原预测值为2.60、3.53、4.85亿元),公司23年PE为17.4倍,略低于可比公司(招商积余、华润万象生活)平均20.6倍,下调至"增持"评级(原评级为"买入"评级)。

   风险提示:业务拓展不及预期、收并购不及预期、人工成本上升过快致利润率下行风险、近期交易所就公司限制性股票激励发布了关注函,目前公司尚未回复。