金地集团(600383):3Q业绩明显承压,经营端表现短期低迷

投资建议

   我们下调金地集团投资评级由跑赢行业至中性。理由如下:

   3Q23单季度业绩表现低于市场预期:受结算进度影响,3Q23公司营业收入同比下降38％至154亿元;期间三费费率较1H23环比增长4.4ppt至13.2％;结算合联营项目亏损导致投资收益为-2.7亿元,资产与信用减值损失共计14.1亿元;最终导致3Q23归母净利润止盈转亏至-14.7亿元。3Q23单季度业绩低于市场预期,受此拖累,公司前三季度营业收入同比下降1％至523亿元,归母净利润同比下降98％至0.6亿元。

   短期财务压力有所上升:集团层面账面现金较1H23末下降27％至338亿元,其中1H23末母公司现金为160亿元;同时,公司有息负债余额环比略下降5％至1040亿元,其中短期债务环比增长3％至420亿元;带动现金短债比边际降至0.8x(1H23末1.1x),公司"三条红线"由绿档降至黄档。根据公开信息来源,我们估计公司2023年11月/1Q24/2Q24/3Q24/4Q24/2025年/2026年到期公开债本金分别为20/84/60/351/30/52/5亿元,其中2024年3月与8月单月债务偿付压力最大,分别为境内债65亿元到期与海外债4.8亿美元到期。

   年初至今销售与拿地表现均有待改善:受行业景气度低迷与推货节奏影响,公司三季度单季度签约销售额同比下降42％,拖累年初至今累计同比跌幅走阔至-25％(1H23-15％),弱于行业龙头(Top10/30/50为-7％/-8％/-11％);我们预计4Q23公司将围绕一、二线城市新推货值约200亿元左右。拿地层面,3Q23新增1宗长沙土储,1-3Q23累计拿地110亿元,对应拿地强度9％,我们预计补充货值近300亿。

   我们与市场的最大不同?结合当前行业景气度水平与公司近况,我们认为资本市场一定程度高估了公司经营端与财务端改善进度。

   潜在催化剂:楼市温度低迷与预售资金监管趋严,或将对公司正常经营与融资活动施加负面影响,并对后续股价表现形成压制。

   盈利预测与估值

   综合考虑公司可结算资源与利润率水平仍有压力,我们分别下调2023/2024年归母净利润预测值26％/26％至34.2/37.8亿元,对应同比变化为-44.0％/10.5％;公司当前股价交易于0.36/0.35倍2023/2024年P/B。我们下调公司投资评级由跑赢行业至中性,并下调目标价35％至6.37元/股以反映近期投资人风偏趋弱和公司盈利预测下调,对应0.42/0.41倍2023/2024年市净率,较当前股价有16.7％的上行空间。

   风险

   政策驱动下基本面修复不及预期;地方预售资金监管力度超预期上行。