天健集团(000090):期待深圳城中村改造推进-2023年三季报点评

公司2023年前三季度收入同比增长36.83％,受结转房地产项目毛利率降低影响,归母净利润同比下降27.63％至10.27亿元。

   区域市场暂时表现不佳,但公司各项业务经营维持稳健,旧改项目持续推进,可售资源充足。我们预计市场有望在2023年年底见底,城中村改造任重而道远,公司具备本地化的经验优势,未来可能受益于城中村改造的浪潮。我们认为公司当前估值合理,也可能是城中村改造政策潜在的受益标的,维持公司"买入"评级。

   收入维持增长,盈利能力下滑。2023年前三季度,公司实现营业收入176.34亿元,同比增长36.83％,归母净利润10.27亿元,同比下降27.63％,归母净利率5.82％,同比下降5.19pcts,归母扣非净利润9.92亿元,同比下降28.43％。

   结转房地产项目毛利率降低是影响盈利的主要因素,公司前三季度整体毛利率同比下降10.66pcts至15.81％,毛利率最高的天健天骄项目(2020年公布毛利率超60％)2023年前三季度共结转12亿元,较去年同期36.1亿元大幅减少;施工和在售项目增加带来销售和研发费用同比增长38.38％和36.90％则进一步影响公司净利润。

   各项业务经营维持稳健。城市建设业务产值不断提高,截至2023年9月末公司在建项目278项,合同金额同比增长12.86％至656.87亿元。地产销售竣工持续增长,前三季度地产销售面积23.45万平米,销售收入91.21亿元,同比分别增长70.00％和71.56％,接近去年全年水平;城市服务方面,公司长期承接深圳市公路、桥梁、隧道日常养护与运营管理业务;公司强化商业运营,前三季度新增33个物业管理项目,新增在管面积24.43万平米;同时公司也有序推进棚改、旧改、城市更新重点项目。

   区域市场暂时表现不佳,但公司可售仍然充足。国家统计局公布的深圳新建商品住宅价格指数自5月起环比均为负值,深圳等市场确实面临房价下降压力,2023年前三季度公司所有预售项目平均价格较2022年下降7.2％,对公司而言也是挑战。至三季度末,公司在建和在售项目分别为7个和21个,计容建筑面积分别为110.78万平米和305.47万平米,前三季度预售均价3.89万元/平米。

   前三季度深圳项目占预售面积和预售金额的22.77％和56.88％,同时公司拥有深圳两项土地储备项目,对应建筑面积41.65万平米。我们注意到2023年9月后各地开始陆续推广认房不认贷等政策优化,预计市场有望在2023年底见底。

   把握政策机遇,受益城中村改造。公司长期参与深圳本地棚改、旧改工作,并已有天健天骄、罗湖"二线插花地"等成功项目,当前推进的碧海花园项目已完成土地使用权出让合同签订,公司公告预计于2024年年底竣工,改造规划草案公布的规划住宅面积(含返迁住房)为10.27万平米;公司中标南岭村土地整备利益统筹项目前期服务商。我们认为,城中村改造任重而道远,公司具备本地化的经验优势,未来可能受益于城中村改造的浪潮。

   风险因素:建筑施工业务竞争激烈,可能影响公司盈利能力;深圳房价继续下跌的风险;公司布局的高能级城市土地市场拿地存在不确定性,可能无法在公开市场获得足量土地储备;公司重要城市更新业务尚处前期,未来可能存在规模不及预期、复杂程度大、推动缓慢等风险,拖累公司现金流。

   盈利预测、估值与评级:我们认为,公司当前估值合理,也可能是城中村改造政策潜在的受益标的。我们维持公司2023/2024/2025年EPS预测1.11/1.15/1.29元/股,参考可比公司城建发展、越秀地产、华发股份、建发国际6-12倍2023年PE估值,以及0.5-1.0倍的2023年PB估值(根据中信证券研究部预测),考虑到公司丰富旧改经验和全产业链稳健开发运营能力,我们给予公司2023年8倍PE和1倍PB的估值水平,对应综合平均目标价约8.5元/股,维持公司"买入"评级。