首开股份(600376):资源布局三大区域,多渠道补充资金来源-公司半年报

本期增收不增利。2023年上半年,公司实现营业收入194.01亿元,同比增加173.12％,主要原因为上半年房屋集中交付项目总规模较大。2023年上半年,公司房产销售结算收入188.51亿元,同比增长179.15％。2023年上半年,公司归属于上市公司股东的净亏损为19.06亿元,亏损同比增长33.83％。

   2023年上半年,公司毛利率为11.43％,较2022年同期下降7.27个百分点,其中房产销售毛利率为10.61％,较2022年同期下降7.48个百分点。

   销售排名保持领先,在手项目形成规模。1)按全口径统计公司上半年完成销售面积131万平,签约金额349亿元。2023年上半年,公司在全国及北京等重点城市的第三方销售排行榜上,继续保持行业较前水平。2)开复工面积1471万平,新开工面积34万平,竣工面积183万平米。上半年公司全力落实"保交楼",竣工面积同比增长48％。3)截至2023年上半年底,公司拟售、在售主要项目(含自持)近170个,总建筑面积超4600万平,其中当期在建近1500万平,期末未售面积近1500万平。从区域布局看,已经形成了北京区域、北方片区和南方片区三大区域。其中,北京区域(京津冀)目前主要项目83个,总规模超1900万平;南方片区目前已经初步形成以苏州、杭州、福州、厦门、成都几个城市为重点,深耕结合周边扩展的区域布局,主要项目77个,总建筑面积超2100万平。4)2023年上半年,以底价获取昌平南邵纯商品住宅地块,地上建筑规模10.82万平。

   多渠道补充资金,逆势获得融资机会。2023年上半年,公司创新年期搭配发行模式,市场逆境下累计发行债券产品147亿(含公司债50亿,中期票据97亿)。挖潜经营性物业贷,以存量资源等作为底层资产,共取得32.2亿融资批复额度,期限最长达18年,实现期限结构优化。继续对接险资机构,实现多个项目信托、保债共放款64.4亿元。截至2023年上半年底,公司剔除预收账款后的资产负债率为72.16％,净负债率为156.65％,现金短债比为1.21倍。

   衍生业务有序发展。2023年上半年,公司实现物业租赁面积126万平;酒店客房销售数量13.3万间〃天;物业经营管理经营性收入8.6亿元,同比均有大幅增长。

   投资建议:维持"优于大市"评级。我们预计公司2023-2024年每股净资产为人民币10.90元、11.16元。截至9月6日,公司收盘于4.38元。我们给予公司0.6-0.7X2023年PB估值,对应合理价值区间为6.54-7.63元,维持"优于大市"评级。

   风险提示:行业面临下行风险。