大悦城(000031):商业运营彰显韧性,毛利率下滑拖累业绩-2023年中报点评

事件描述

   8月29日,公司公告2023年中实现营业收入143.1亿元(-4.6％),归母净利润5075万元(-40.9％),扣非后归母净利润2178万元(-57.4％),综合毛利率26.5％(-7.4pct)。

   事件评论

   毛利率下滑、所得税及费用率提升拖累业绩表现。2023H公司营收143.1亿元(-4.6％),其中开发物业结算收入104.9亿元(-14.0％),占比73.3％,投资物业相关收入27.0亿元(+34.7％),占比18.9％,收入下降主因开发业务结算资源下降。归母业绩降幅远超营收降幅,主要由于综合毛利率同比下降7.4pct至26.5％,其中开发业务毛利率同比大降15.4pct至16.2％,自持业务毛利率同比提升13.0pct至62.9％;期间费用率、所得税率同比提升2.0pct、10.5pct至16.3％、59.8％一定程度上拖累归母业绩表现,即使投资净收益扭亏至3.0亿元、税金及附加率同比下降3.3pct至2.5％也难以抵销毛利率下滑及税费率提升对业绩的不利影响。截至2023H公司账上预收款308.3亿元(-19.4％),预收款/年化结算收入=0.97X,预收款相对充裕保障后期结算收入,对营收维持稳健的展望。

   投资审慎,土储充裕保障销售。2023上半年市场阶段性回暖后又进入调整期,公司销售额256亿元(-10.2％),销售面积123万方(+16.0％),销售均价20813元/平(-22.6％)。

   拿地角度,2023H公司分别在南京与西安获取2宗项目(去年同期7宗),拿地额19.4亿元(-74.7％),拿地面积12.1万方(-70.3％),楼面价15988元/平(-14.8％),权益比例91.6％,拿地强度(金额与面积角度)为7.6％、9.9％,在销售持续低迷,资金链边际趋紧的环境下,公司在拓展上严格投资标准,拿地审慎。截至2023H公司可售土储货值约1666亿元(-23.0％),可售周期约3年,一旦市场边际改善,充裕土储保障后期销售。

   收入与毛利率齐升,商业彰显经营韧性。2023上半年消费温和复苏,公司积极把握市场迭变重启的机遇,2023H购物中心销售额157.8亿元(+30％),客流量1.39亿人次(+55％),平均出租率90％,自持业务营收27.0亿元(+34.7％),毛利率62.9％(+13.0pct),商业运营收入与毛利率齐升,彰显经营韧性。截至2023H公司全国布局45个购物中心(30重+15轻),轻重并举战略取得实质进展。累计在营项目32个(含轻资产和非标准化产品),总商业面积346万方,其中20个大悦城(含轻资产,商业面积293万方);在建、筹备项目(含轻资产)13个,商业面积约148万方。

   投资建议:积极盘活资产,关注公司扭亏增盈计划进展。2022年公司业绩压力充分释放,2023年以创造价值和利润为首要目标,全力以赴扭亏增盈;公司响应号召,盘活资产,积极转让上海、北京等核心城市核心地段的自持物业,关注公司后期的业绩释放。预测公司2023-2025年归母净利7.4/11.0/17.0亿,2024-2025年业绩增速47％、55％,对应P/B为1.04/0.97/0.88X,给予"增持"评级。

   风险提示

   1、市场销售延续弱势,公司销售及现金流回款不及预期;

   2、毛利率下行,存货减值拖累业绩表现。