张江高科(600895):张江科学城助推发展,多业务增长潜力大

投资要点:

   张江科学城"十四五"规划将推动张江大发展。张江科学城唯一运营主体,近年来公司业务稳健发展。根据2021年7月16日《上海市张江科学城发展"十四五"规划》,张江科学城规划面积由95平方公里扩大至约220平方公里,形成"一心两核、多圈多廊"错落有致、功能复合的空间布局。2022年前三季度,公司实现营业总收入16.3亿元;同期实现归母净利润7.37亿元。

   2022年上半年,公司房产销售收入和租金收入分别为9.55亿元、3.86亿元,占比分别为71％、29％。2022年前三季度,公司实现投资净收益-8.59亿元。

   全力推进科学城载体建设,未来公司租赁业务将提速。目前,公司在营的房地产出租项目建面合计121.1万平,2021年实现租金收入合计8.41亿元。

   截止2021年底,公司尚有各类在建和储备项目合计建面222.8万平。我们认为,未来5年公司的出租房产建面有望较快上升。

   公司已经率先实现了从"房东"到"股东"以及"产业+基地+基金"的经营模式转变。公司"直投+基金投资"双轮驱动,未来上市资源丰富。截至2022年6月末,公司累计产业投资规模已达80.15亿元。其中,直投项目50个,投资金额19.70亿元;参加投资的子基金24个,认缴出资60.45亿元,撬动了541.60亿元的资金规模。上半年内,公司累计立项11个,新增储备项目31个,唯捷创芯、英集芯、赛微微电子、云从科技等均在科创板上市。截止2022年上半年底,公司各类型投资合计131.2亿元。

   公司正努力让张江高科从"产业园区开发运营企业"成长为"产业资源的组织者"。公司通过围绕"2+2+X"产业导向,以集成电路、人工智能为核心,以生命健康、数字经济为抓手,以量子信息、航空航天等作为未来布局方向,培育并拥有高科技产业领域的龙头企业。公司力争在"十四五"末,实现产业规模、龙头企业均双倍增长,打造出新的千亿规模的产业集群。

   未来公司REITs发展空间大。2021年公司发行了REIT—华安张江光大园REIT,发行规模为14.95亿元,发行价格2.99元,基金管理费率为0.55％。

   我们认为,这可以盘活公司存量资产,降低负债率,有利于公司轻资产管理。

   合理价值区间为15.0-18.0元,首次覆盖给予"优于大市"评级。我们预计公司2022-2024年EPS分别为0.60元、0.72元、0.85元。考虑到公司是张江科学城的重要开发主体,张江科学城运营主体中唯一上市公司,给予公司2022年25-30倍的动态市盈率,对应合理价值区间为15.0-18.0元,对应2022年动态PB为1.97-2.36倍,首次覆盖给予"优于大市"评级。风险提示。公司租售业务面临政策调控的风险,以及创投业务拓展不顺风险。