金融街(000402):开发结转提速、存量资产盘活,2022H1业绩亮眼-2022年中报点评报告

开发板块结转提速+盘活存量资产,盈利增幅亮眼。2022H1公司实现营业收入106.04亿元,同比高增93.75％,归母净利润11.48亿元,同比高增90.15％,归母净利率达10.83％。公司2022H1盈利大幅增长的主要原因缘于:1)开发板块结算规模较去年同期增幅明显,2022H1公司房产开发板块实现营收96.26亿元,同比增长119.41％。2)公司于2022年3月对持有的北京丽思卡尔顿酒店进行股权及资产转让,产生投资收益7.32亿元,占利润总额45.99％,产生资产处置收益2.4亿元,占利润总额15.06％。3)核心城市核心资产增厚报表利润,期内上海静安融悦中心项目实现公允价值损益1.41亿元,占利润总额8.85％。公司毛利率仍处于调整阶段,2022H1开发板块毛利率15.19％,较2021年末下降1.44pct,2022H1公司整体毛利率19.98％,较2021年末下降1.46pct。

   销售均价同比增长,行业排名有所提升。2022H1公司销售金额116.7亿元,同比下降45.8％,销售面积50.2万平,同比下降55.3％,销售均价23247元/平,同比上升21.2％。其中京津冀地区销售金额达65亿元,占比55.52％,同比增长31.77％;成渝地区销售金额达21亿元,占比17.89％;长三角地区销售金额达18亿元,占比15.3％;大湾区销售金额达8亿元,占比6.66％;长江中游销售金额达5亿元,占比4.53％。公司持续深耕高能级城市,项目主要集中于北京、上海、天津等核心城市,助力公司销售排名稳步提升,根据克尔瑞数据2022H1公司全口径销售金额排名由2021年第83位提升14名至69位。

   行业下行期拿地态度趋谨慎。2022H1公司仅通过股权收购新增1个项目储备,项目位于天津,属于公司核心深耕京津冀地区,规划总建面24.5万平,以权益对价12.5亿元收购目标项目34％股权。公司仍然保持较为充足的土地储备,截止2022H1,公司总土储建面约2535万平,可结算总建面约1591万平,对应权益总建面1267万平,按2021年销售面积估算能够支撑公司9年销售需求。

   核心资产助力周期穿越,出租率稳步提升。2022H1公司资产管理业务实现营收9.4亿元。其中物业租赁实现营收8.09亿元,同比略降3％,核心资产主要由位于北京、上海及天津等高能级城市的写字楼和商业组成。期内公司重点项目完成客户签约及续租工作,核心资产出租率78％,疫情影响下基本与2021年末持平。公司核心项目北京金融街中心签约出租率重回93％的高位。公司经营物业资产以酒店和体育场馆为主,2022H1营收1.03亿元,受疫情影响同比下降47％。

   投资建议:我们调整公司盈利预测,预计2022年公司归母净利润16.94亿元。考虑到租户稳定性略受疫情和宏观经济影响,我们参考可比公司PB估值并做了相应调整,给予公司2022年0.7倍PB估值,对应目标价9.09元,维持"买入"评级。

   风险提示:政策放松力度和速度不及预期、疫情加重影响公司持有型物业经营。