南京高科(600064):地产市政协同,股权投资发力-公司深度报告

公司介绍:立足南京的卓越城市运营商南京高科股份有限公司成立于1992年,1997年5月于上交所上市。公司实际控制人为南京市国资委,具有国企背景优势。公司主营业务包含房地产、市政及股权投资三个方向,致力于成为卓越的城市运营商和价值创造者。

   主营业务:房政业务联动,投资稳步发展(1)房地产业务:公司房地产业务主要由南京高科置业有限公司负责,行业下行阶段,公司销售逆势上升。2021年,公司合同销售额同比增长116.92％;公司商品房销售均价为40239元/㎡,南京市栖霞区和江宁区销售均价分别为27427及25580元/㎡,体现了公司的品质品牌优势。(2)市政业务:市政业务是公司的传统主营业务,主要由高科建设、高科环境、高科咨询三家公司负责。公司市政业务重视与地产业的协同发展。2021年,公司成功中标麒麟G3G4地块经适房施工总承包、南京粮食应急保供中心项目工程总承包等多个总承包项目,合同总金额超25亿元。(3)股权投资业务:注册制后,股权投资业务成为公司新的业绩增长点,投资收益在公司总利润中占比不断提升。2021年,投资收益在公司总营业利润中占比88.36％,同比增长26.96pct。目前公司投资的企业中还有8家已在上市进程中,预计标的公司上市后,公司投资收益会进一步提高。

   财务分析:盈利能力强,ROE维持高位2021年公司实现营业收入49.19亿元,同比增长69.40％;实现归母净利润23.52亿元,同比增长16.67％。由于股权投资业务增厚公司利润,公司盈利能力显著高于头部房地产开发企业平均水平。2021年,Top10/top11-20/top21-30房企的归母净利润率分别为7.2％/4.2％/2.5％,公司归母净利润率为47.7％。凭借地方国企的低成本发债优势,公司综合融资成本维持低位,2021年综合融资成本仅3.49％。此外,受益于股权投资业务的发展,2019年公司ROE提升7.6pct至17.4％,之后始终维持高位。

   盈利预测:我们预计,2022年至2024年,公司实现营业收入57.6亿、60.9亿、63.1亿,同比增长17％、6％及4％,实现归属母公司净利润27.3亿、29.7亿及31.8亿,同比增长16％、9％及7％;摊薄后每股收益1.58、1.71及1.84。可比公司对应2022年平均PE为7.3倍,公司当前股价对应2022年业绩PE为4.2倍,估值具有一定优势,首次覆盖给予"买入"评级。

   风险提示:融资环境收紧超预期、疫情持续冲击房地产销售、投资管理风险、引用数据滞后或不及时