金融街(000402):优质土储丰富,主动压降财务杠杆-年报点评

毛利率下降导致业绩下滑,扣非利润实现增长。公司披露21年报,实现营收241.6亿元,同比+33.3％,归母净利润16.4亿元,同比-34.2％,营收增长主要是地产结算加快,结算金额219亿元,同比+38％,持有业务收入22亿元,同比+9％。地产结算毛利率16.6％(同比-10.9pct),带动扣税毛利率-8.2pct至25.7％,是利润下滑核心原因。扣非归母净利4.4亿元,同比+54.4％,主要是20年有非经常性利息29亿元,此外,21年存货减值减少、合联营收益增加、费用率下降也有正向作用。

   下半年销售下滑,土地投资谨慎但土储仍然充足。21年公司销售金额338.8亿元,同比-15.7％,其中21H1同比+37％,21H2同比-50％。21年公司并表回款率66％,较20年大幅改善,维持17年以来高位。公司17-19年大幅加大拿地力度,20-21拿地力度下降,21年上半年土地市场火热,公司未拿地,6月起全年新增8个地块,拿地金额102亿元,拿地面积133万方,拿地金额力度30％,但公司土储仍然丰富,截至21年底,公司未结算储备建面1651万方,总货值3207亿元,储备资源丰富,足以支持未来3-5年销售的增长。

   主动压降有息负债,三道红线边际改善。截至21年底,公司有息负债801亿元,同比-8.4％,现金短债比1.41x(同比+0.14x),净负债率146％(同比-26pct),扣除预收账款资产负债率71.7％(同比-2.7pct),公司主动压降有息负债,并处置低效持有资产,累计回款150亿元。

   盈利预测与投资建议。预计22-23年公司归母净利润分别为16.9/17.1亿元,当前市值对应21年归母净资产PB为0.6x,低于可比公司估值和公司历史中枢,地产政策放松环境下具备估值修复机会,我们给予公司22年PB0.8x估值,对应合理价值10.39元/股,给予买入评级。

   风险提示。景气度下行,融资成本上升,新冠疫情超预期等。