浦东金桥(600639):房地产销售结算利润超预期,业绩进入快速释放期-2021年业绩快报点评

事件:浦东金桥披露2021年业绩快报。报告期内,公司共实现营业总收入约46.2亿,同比增长28.5％;归属于上市公司股东的净利润约为16.2亿,同比增长46.5％。

   四季度业绩增长超预期,碧云尊邸结算贡献利润增长2021年四季度业绩大幅增长,单季度实现营业收入28.9亿(YoY+143.8％),归属母公司净利润10.2亿(163.5％)。全年ROE水平14.3％,同比提升3.6pct。得益于房地产销售结算增加,业绩大幅增长。碧云尊邸项目已经通过竣工验收,2021年12月底一期项目开启陆续交房,叠加OfficePark金海园、由度申江园等项目现房销售,共同推动房地产销售收入增长。

   碧云尊邸二期售罄,销售物业结算持续助推未来利润2021年12月,碧云尊邸二期售罄,总货值52.3亿。按照项目一期2020年销售,最晚交房时间2022年推算,项目二期2021年销售,2023年将预计交付。碧云尊邸项目含增值税总货值约101.3亿。碧云尊邸一期项目不含税货值约46.4亿,而公司包含租赁业务的四季度收入28.9亿,体现出一期项目在报告期内并未全部交付。2021年第三次集中供地中,公司新增3幅地块,拿地总价45亿,总建面63.6万㎡,平均楼面价7074元/㎡,销售联动价29000元/㎡,剔除商业及租赁部分,预计可售货值125亿。伴随碧云尊邸已售未结项目与后续新增拿地项目陆续推进,公司业绩可持续增长可期。

   金色中环规划推进加速,老厂翻新助力公司物业重估上海浦东金色中环规划发力下,公司持续推进旗下物业改扩建工程持续推进,驱动持有物业价值持续提升。其中,庄臣地块规划草案公示,地块总建面约52.6万㎡。家乐福项目完成国际方案征集,地块总建面约35.4万㎡。金桥B单元规划草案已公示。我们认为,公司房地产租赁业务增长主要来自量价双维度驱动,在目前可租赁物业主要为早期建成的厂房及仓储物业的背景下,区域规划落地加速将持续提升公司在手物业价值重估。一方面,新规划下,老旧物业更新后,可租赁建筑面积提升驱动量的增长;另一方面,工业供地属性改为商办用地,驱动租金单价提升。

   投资建议:受碧云尊邸结算利润超预期影响,我们上调2021年至2023年盈利预测。预计公司实现营业收入46.2亿、69.8亿、85.9亿(前值为42.48亿、49.3亿、54.92亿),同比增长28.5％、51.2％及23.1％,实现归属母公司净利润16.2亿、26.6亿及35.2亿(前值为12.94亿、15.78亿及19.48亿),同比增长46.5％、63.8％及32.3％,对应PE为9.0倍、5.5倍及4.1倍,维持"买入"评级。?

   风险提示:融资环境收紧超预期、房地产调控政策收紧超预期、疫情反复再次冲击地产租赁业务、引用数据滞后或不及时。