浦东金桥(600639):基准期影响半年业绩增速,单Q2业绩回升明显-中报点评

业绩受基准期因素影响,单二季度业绩高增长2021年上半年,浦东金桥实现营业收入11.8亿(YoY-43％),实现归母利润4.4亿(YoY-19％),收入及利润相比一季度均大幅收窄。上半年收入及利润增速下滑主要受2020年一季度公司结转G1地块在建工程转让收入13.51亿,贡献净利润5.04亿,基准期的一次性收入占比较高导致的非持续影响。2021年二季度,公司经营质量良好,单二季度实现收入7.69亿(YoY+87％),归母净利润率3.16亿(YoY+207％)。

   物业出租全面恢复,出租率提升至疫情前水平物业租赁方面,浦东金桥上半年整体物业出租率82％(YoY+0.13pct),各类物业拆分来看,厂房出租率73％(YoY+0.36pct),住宅出租率95％(YoY+3.58pct),研发楼出租率72％(YoY+2.37pct),办公楼出租率85％(YoY+6.95pct),商业出租率94％(YoY+3.99pct)。得益于出租率快速回升,同时成本法计量下的收入增长并不新增折旧成本,租赁板块利润贡献弹性显著。上半年公司房地产租赁业务实现收入8.3亿(YoY+37％),贡献毛利5.17亿(YoY+71％),租赁板块毛利率62.25％(YoY+12.24pct)。

   多业态经营发力,金色中环提升助力物业品质提升2021年4月,金桥旗下啦啦宝都商业开业,单日客流峰值5.65万人次,商业业态整体出租率达94％,接近满租水平。上海浦东金色中环规划发力下,公司持续推进旗下物业改扩建工程持续推进,驱动持有物业价值持续提升。其中,庄臣地块规划草案公示,地块总建面约52.6万m2,预计三季度方案可获批。家乐福项目完成国际方案征集,地块总建面约35.4万m2。金桥B单元规划草案已公示。区域规划陆续落地提升公司区域内项目品质升级。

   碧云尊邸二期预售报批,一期完成竣工验收住宅物业开发方面,碧云尊邸项目一期通过竣工验收,二期目前已开展预售许可证报批,下半年将适时启动二期项目销售。碧云尊邸项目合计总货值接近90亿,一期2020年已经完成项目预售,预售部分占项目的比例为50％。从公司房地产销售预收款披露来看,项目预计将在2021年12月交付,确认当期收入,贡献收入增长。项目二期进入下半年预售,贡献公司未来地产收入的潜在增长。

   投资建议:2021年以来,浦东着力打造社会主义现代化建设引领区,金桥区域作为金色中环发展带上的核心区域,规划发展加速。浦东金桥作为区域内的核心开发主体,伴随碧云尊邸的交付及二期销售,持有物业的稳健发展,实现收入专业绩规模的持续稳健增长。我们预计预计2021年至2023年,公司实现营业收入42.48亿、49.3亿、54.92亿,同比增长18.9％、16.3％及11.9％,实现归属母公司净利润12.94亿、15.78亿及19.48亿,同比增长16.8％、21.9％及23.5％,对应PE为9.83倍、8.06倍及6.53倍,维持"买入"评级。

   风险提示:融资环境收紧超预期、房地产调控政策收紧超预期、疫情反复再次冲击地产租赁业务、引用数据滞后或不及时。