华夏幸福(600340):全年销售、盈利增速料承压,商办业务取地积极-三季点评

2020年三季报业绩低于我们的预期华夏幸福公布1-3Q20业绩,营业收入同比下降12％至567亿元,归母净利润同比下降25％至73亿元,低于我们的预期,主要因:1)地产业务结算收入下滑,致营业收入同比下降;2)财务费用大幅增长,期内利息支出增加致财务费用同比增长301％至37亿元;3)坏账准备计提额高增(主要为应收园区结算款),信用减值损失同比增长119％至9.5亿元;4)少数股东损益增逾四倍,公司合作项目陆续结算,结算权益比例大幅下降。

   发展趋势全年产业园区收入料增四成,地产销售增速承压。公司前三季度产业园区结算收入额同比增长37％至261亿元,我们预计在约2000亿元未落地结算园区投资额的支撑下,产业园区收入四季度将延续较高增速,全年有望录得四成左右增长。公司前三季度房地产签约销售额同比下降61％至309亿元,签约面积同比下降64％至329万平(京津冀和外埠分别同比下降60％和66％)。由于当前可售货值充裕度仍偏低,我们预计公司全年地产销售增速将承压;

   总签约销售额料同比降约10％。

   三季度拿地放缓,全年补地力度可能低于预期。公司前三季度拿地金额同比下降9％至266亿元,拿地面积同比下降18％至548万平,其中第三季度分别同比下降89％和69％,我们认为公司拿地放缓主要出于融资政策收紧后降杠杆考量,预计四季度公司仍将保持谨慎取地态度,全年补地力度可能低于预期。

   财务指标仍待改善,关注短期现金安全性。公司商业地产业务取地积极,货值将陆续推出。公司期内取得4个商办项目,总建面210万平,取地支出102亿元,占全部取地支出51％。当前哈尔滨、广州、武汉等地项目已实现开工,期内合计开工面积56万平,我们预计项目货值有望陆续于明年推出,后续将带动公司签约销售量价齐涨。

   盈利预测与估值考虑到公司地产结算收入不及预期,我们下调2020/2021年每股盈利预测20％/20％至3.58/4.47元/股。当前股价交易于4.0/3.2倍2020/2021年市盈率。维持跑赢行业评级,下调目标价19％至16.28元以反映盈利预测调整,对应4.5/3.6倍2020/2021年目标市盈率和13％的上行空间。

   风险地产销售、结算增速低于预期;融资环境超预期收紧;主要布局城市楼市政策超预期收紧。