南山控股(002314):多项融资方案降融资成本,REITs细则推动价值重估-点评报告

事件:为满足资金需求,拓宽融资渠道,降低融资成本,优化融资结构,南山控股发布公告:1)发行债权融资计划:公司或全资子公司深圳市南山房地产开发有限公司拟发行规模不超过人民币55亿元(含55亿元)的债权融资计划;2)发行中期票据和永续中票:公司之控股子公司宝湾物流控股有限公司拟发行总额不超过人民币5亿元的中期票据和总额不超过人民币10亿元的永续中票。3)发行资产支持证券:公司全资下属公司宝湾商业保理有限公司拟作为原始权益人将其持有的应收账款作为基础资产开展资产证券化业务,发行资产支持证券。

   点评:公司董事会审议通过了《关于公司申请发行债权融资计划的议案》。公司或全资子公司深圳市南山房地产开发有限公司拟在北京金融资产交易所申请注册发行规模不超过人民币55亿元(含55亿元)的债权融资计划,用于南山地产的项目开发建设及偿还金融机构贷款,发行期限不超过5年。本次债权融资计划按面值发行,通过发行定价、集中配售的结果确定发行利率。公司将结合实际资金需求,在备案有效期内一次或分期发行,并提供不可撤销的连带责任保证担保。本次债权融资计划有利于公司拓宽融资渠道,有利于公司中长期资金的统筹安排和战略目标的稳步实施。

   公司董事会审议通过了《关于控股子公司申请发行中期票据和永续中票的的议案》。公司之控股子公司宝湾物流控股有限公司拟向中国银行间市场交易商协会申请注册发行总额不超过人民币5亿元的中期票据和总额不超过人民币10亿元的永续中票,用于补充公司营运资金、偿还金融机构借款、项目投资建设及其他中国银行间市场交易商协会认可的用途。其中,中期票据发行规模不超过人民币5亿元,发行期限不超过5年,中票发行利率根据发行时银行间债券市场的情况,以簿记建档的结果最终确定。永续中票发行期限为3+N年,发行人依照发行条款在赎回之前长期存续,在行使赎回选择权时到期。此次中票和永续中票的发行将进一步拓宽公司融资渠道、优化融资结构和满足公司资金需求。

   公司董事会审议通过了《关于全资下属公司申请发行资产支持证券的议案》。公司全资下属公司宝湾商业保理有限公司拟作为原始权益人将其持有的应收账款作为基础资产开展资产证券化业务,由平安证券股份有限公司设立资产支持专项计划受让该等基础资产,发行资产支持证券。本次专项计划采用储架式发行,总额度不超过人民币15亿元,资产支持证券的存续期不超过18个月,发行利率参考实际发行时的市场利率。本次资产支持证券将设定优先级/次级的本息偿付次序来实现内部信用增级,同时,中国南山开发(集团)股份有限公司通过出具《付款确认书》成为共同债务人,为本专项计划提供增信保障。公司全资下属公司宝湾保理利用商业保理应收账款进行资产证券化,有利于提高公司资产的流动性,缓解宝湾保理的资金压力,进一步拓宽宝湾保理的融资渠道,符合公司中长期战略发展的要求。

   2020年8月3日,国家发展改革委办公厅近日印发《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点项目申报工作的通知》,公司坐拥340万方运营仓储面积有望持续受益于公募REITs的政策红利。2020以来,公司拿地积极,新增5个项目,新增土地储备面积46.82万平方米,拿地总价68.56亿元,较19年上半年增幅明显。2015-2019年,公司地产业务销售规模长期维持平稳,土地储备保持平稳充裕。2019年,公司地产业务实现销售金额79亿元,销售面积50.15万方,同比大幅增长54.9％、61.8％。截至2019年末,公司土地储备为107.62万方,未结土储为106.29万方,足够公司2年左右销售。随着公司下半年地产业务结转增多,叠加公司通过资产证券化等方式降低融资成本、盘活优质不动产,预计下半年公司将显著改善。

   投资建议:公司地产主业增长稳健,"地产开发+物流地产"双主业格局持续向好,近期公司资产证券化进一步降公司融资成本,盘活公司优质不动产,为今后接入公募REITs提供契机,未来有望逐渐加速资产周转速度。我们预计2020年公司业绩有望随资产证券化进度上升,公司20-22年归母净利润分别为11.3亿元、7.3亿元、9.1亿元,对应PE估值分别为11.09X、17.19X、13.82X。维持买入评级。

   风险提示:房地产销售不及预期、REITs市场推进不及预期、融资成本控制不及预期