中交地产(000736):背靠五商中交,胸怀鸿鹄之志

核心观点公司为中国交通建设集团旗下唯一A股地产平台,有望受益于集团全产业链资源和融资扶持,集团做强做大诉求较强。公司2015年以来拿地、销售齐发力,集中布局核心二线城市,土储质量较高;前绿城核心高管李永前上任加速市场化改革,公司有望迎来全面成长期。我们预测2020-2022年EPS为1.46、1.83、2.30元,首次覆盖,给予"买入"评级。

   经营:2015年起集团地产整合加速,土储和销售齐发力公司2010年随中房集团整体并入中国交通建设集团,2015年中交集团旗下地产业务深度整合成为中交房地产集团,公司为地产集团旗下唯一A股上市平台。公司2019年全口径销售金额达294亿,2016-2019年CAGR达103％,尽显黑马本色。2016-2019年拿地金额CAGR达37.8％,布局城市数量由2015年的5个快速拓展至2019年的24个,且全部位于以长三角和成渝为主的五大城市群一二线城市。2019年未竣工土储929万平,测算货值约1319亿元,满足2.5年的开发销售需求,可持续发展能力强。

   财务:业绩具备弹性,央企背景构筑融资优势公司近年销售管理费用率持续向行业平均水平回归,销售高增长带动业绩持续释放,2016-2018年营收和归母净利CAGR分别达到100.4％和205.4％。2019年受结转结构、利息资本化率降低、少数股东损益分流以及资产减值的共同影响,归母净利有所下滑,但我们认为未来随着优质项目逐步结转,业绩增速有望重回增长轨道。公司负债率水平整体高于行业平均,但净负债率从此前高点逐步回落,财务结构整体健康,现金覆盖倍数长期保持1.8以上,2019长债占比65.6％,2019年6月"联合评级"上调公司主体评级,央企背景叠加规模扩张提速,融资优势有望持续显现。

   管理:集团助推跨越式发展,平台换帅注入新活力中国交通建设集团明确表态全力推动中交房地产集团快速实现跨越式发展。早年中国交通建设集团派驻到绿城第一批高管中的核心人物李永前于2019年先后任职公司总裁和董事长,上任以来开启全面改革,在融资和拿地层面积极进取。此外中国交通建设集团国企改革提速,中交房地产集团纳入"双百企业"名单,未来在管理层面改革深化,集团也承诺逐步解决公司同业竞争问题,2021年前逐步启动下属其他涉房企业与中交地产的深度融合,并协调绿城中国与中交地产的差异化经营。

   小身材大梦想,首次覆盖给予"买入"评级我们测算公司当前股价相比每股RNAV折价50.6％。我们预测2020-2022年EPS为1.46、1.83、2.30元。可比公司2020年平均PE5.8倍,公司2015年以来土储和销售齐发力,有望在新管理层领导下全面释放业绩弹性,我们认为公司2020年合理PE估值7-7.5倍,目标价10.22-10.95元。首次覆盖,给予"买入"评级。

   风险提示:疫情发展不确定性,行业政策风险,行业下行风险,经营风险。