华夏幸福(600340):版图调整,2020再出发-2019年年报点评

投资要点:维持增持评级,维持目标价48.26元。公司继续实施“平台”战略,预计2020年拐点显现。由于河北2017年全域限购开始,从补缴社保来看,2020年是首批满足条件年份,预计此前销售业绩陆续进入结算期,调整2020~2022年EPS为6.01/6.44/6.82元(原为5.86/7.3元)。

   2019年业绩维持高增长,符合预期。公司2019年营收首破千亿,达1052亿元,同比增长26％,归母净利润达到146亿元,同比增长24％,完成业绩对赌和股权激励要求。自平安入股以来,伴随融资接续、河北市场解封,公司经营性现金流有所改善,2019年为-318亿元。

   公司业务划分发生重大变化。原两大业务产业新城和住宅合并至产业新城及配套,另外新设商业地产板块,将加大轻资产管理输出模式。

   2019年9月武汉长江中心项目,总面积达117万方,成为公司首个商业综合体项目,在粤港澳大湾区也有望通过城市更新获取项目。

   2019年销售1432亿元,同比下降12％,其中京津冀区域下滑幅度较大,其他区域增长10％。2019年销售表现欠佳,主要因2017年调控以来,园区和配套开发一直处于从紧状态,而2019年开始,政府土地出让略有恢复,特别是京津冀区域。公司补充确权土储大幅增长,土地款支出同比增长203％,面积增长89％,达到748万方。相比公司每年销售规模,土地获取依然略有不足,但预计将持续且大幅度改善,以我们对2020年市场的判断,预计公司也将进入销售拐点。

   风险提示:协议土储向表内土储转移速度不及预期。