万科A(000002):毛利率下滑,逐步落实安全过渡战略-季报点评
华泰证券 2024-04-30发布
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证券研究报告
港股通
万科 A (2202 HK/000002 CH)
毛利率下滑，逐步落实安全过渡战略
华泰研究 季报点评 2202 HK 000002 CH
2024 年 4 月 30 日│中国内地/中国香港 房地产开发
结算及毛利率下滑，逐步落实安全过渡战略
公司 4 月 29 日发布一季报，2024Q1 实现营收 615.9 亿元（YOY-10.1%）
，
归母净利-3.6 亿元（YOY-125.0%）
。我们维持 2024-2026 年 EPS 分别为
0.72/0.78/0.82 元的盈利预测，A 股（000002 CH）参考可比公司 2024 年
PE 均值 11.1x（Wind）
，考虑到公司多元化资产有望重估，予以 2024 年
12xPE，予以目标价 8.64 元（前值 10.08 元）
，维持“增持”评级；H 股（2202
HK）参考近半年平均折价率 43%，予以 A 股折价 43%，目标价 5.35 港币
（前值 6.03 港币）
，维持“增持”评级。
投资评级： 增持(维持) 增持(维持)
目标价： 港币：5.35 人民币：8.64
研究员 陈慎
SAC No. S0570519010002 chenshen@htsc.com
SFC No. BIO834 +(86) 21 2897 2228
研究员 刘璐
SAC No. S0570519070001 liulu015507@htsc.com
SFC No. BRD825 +(86) 21 2897 2218
研究员 林正衡
SAC No. S0570520090003 linzhengheng@htsc.com
SFC No. BRC046 +(86) 21 2897 2087
结算收入及开发毛利率下降致亏损，经营服务业务收入增长
24Q1 公司竣工面积同比-22.8%，完成全年计划的 12.0%。结算面积/结算
收入随之同比-26.7%/-13.8%，结算毛利率同比-6.7pct 至 10.5%，因 21 年
所获高地价项目步入结算，叠加集团层面其他刚性支出，因此出现归母净亏
损，预期今年开发结算利润仍面临挑战。受行业景气度偏弱影响，销售规模
进一步收缩。销售金额 580 亿元，同比-42.8%。前端投资审慎，期内仅 1
月拿地 3 块，合计权益拿地额 9.3 亿，新开工同比-71.2%。截至期末，土地
储备同比-19%。开发业务整体收缩，经营服务业务则同比增长 12.0%。
短期债务压力提升，安全过渡的战略重心逐步落实
公司短期负债有所承压，现金短债比较 2023 年末再降 56pct 至 1.0，净负
债率同比+11pct 至 54.7%。年报中公司表示，今年战略重心是安全过渡转
型，主要从三方面发力：1. 确保安全底线：通过大宗交易等手段盘活存量，
24 年交易回款不低于 300 亿，2024Q1 已实现回款 42 亿；2. 降杠杆：24-25
年削减付息债务 1000 亿；3. 坚持开发业务的可持续内生发展。期内公司也
开展组织调整，集中优化管理资源。2024Q2-Q4 到期公开债约 224 亿，积
极盘活存量有望缓解公司现金流压力。
不动产盘活、大股东以及政策支持助力公司平稳过冬
公司不动产资源充沛， 月 8 日，公司成功发售中金印力消费基础设施 REIT，
募资净额 32.6 亿元，同时华夏万纬仓储 REITs 也进入申报，首次发售募资
额约 11.6 亿，保租房 REIT 同样在推进中，助力公司存量盘活。大股东也
对公司予以支持：深铁集团认购了中金印力 REIT 29.75%份额。政策上反
联系人 陈颖
SAC No. S0570122050022 chenying019881@htsc.com
+(86) 755 8249 2388
基本数据
(港币/人民币) 2202 HK 000002 CH
目标价 5.35 8.64
收盘价 (截至 4 月 29 日) 4.95 7.56
市值 (百万) 59,057 90,196
6 个月平均日成交额 (百万) 216.03 1,093
52 周价格范围 3.63-12.54 6.54-15.58
BVPS 21.02 21.01
股价走势图
(%) 万科 A 沪深 300
5
(11)
(26)
(42)
(57)
May-23 Sep-23 Dec-23 Apr-24
资料来源：Wind
复提及对不同所有制房企“一视同仁”，亦是对公司的支持。经营性物业贷
政策以及城市融资协调机制都能对公司形成资金支持，多方助力下，期内公
司新增融资成本 3.33%，较 2023 年下降 28bp。
