城建发展(600266):扭亏为盈,轻装上阵再出发-点评报告

事件:2024年4月12日公司发布2023年度报告。

   投资要点

   地产主业毛利率改善显著,归母净利扭亏为盈

   2023年公司营业收入为203.6亿元,同比减少17.1％;归母净利润为5.6亿元,与2022年归母净利润-9.3亿元相比,大幅增加14.9亿元。公司毛利率为20.39％,同比上升6.66pct;净利率为0.45％,同比上升4.05pct。2023年公司公司扭亏为盈的主要原因为:①房地产主业盈利改善,2023年公司房地产业务毛利率18.29％,同比+7.05pct;②公司持有的交易性金融资产影响减小,2023年公司公允价值变动净收益为-1.92亿元,同比亏损减少5.5亿元;③公司投资净收益改善,2023年公司投资收益为4.9亿元,同比大幅增加11.27亿元。此外,2023年公司计提资产及信用减值为-9.7亿元,同比增加4.3亿元,2019-2023年近5年累计计提资产及信用减值24.2亿元。

   区域深耕优势尽显,北京市房企销售金额TOP2

   2023年公司销售金额326亿元,同比增长7.4％,克而瑞全口径排行榜位列28位,首次跻身全国TOP30,且在克而瑞北京房企排名中连续3年位列第二。公司的明星项目北京城建天坛府销售金额约131亿元,位列北京市项目销售金额榜第二位,是北京首个连续两年单盘销售过百亿元的高端项目;星誉BEIJING精准定位,下半年网签套数位居北京第一。我们认为,公司明星项目频出彰显区域深耕优势,销售金额同比稳步提升,为公司长期业绩增长提供保障。

   土储聚焦北京,资产保值增值能力突出

   截至2023年末,公司持有待开发项目25个,总规划计容建面213万平方米,集中分布于北京(35％)和黄山(50％),其余分布在三亚(15％)和保定(0.5％)。根据公司公告,2023年公司全口径拿地金额达153亿元,权益拿地金额为89亿元,其中在北京共获取2宗土地,权益拿地金额74亿元,拿地金额占比为83％。我们认为,公司在北京土储资源丰富,且聚焦北京持续进行拓展,北京市良好的销售韧性能够助力公司核心资产的保值增值,公司在北京市销售额及市占率亦有望进一步提升。

   在手城市更新项目丰富,有望受益于城中村政策推进

   截至2023年底,公司共持有11个土地一级开发及棚改项目,其中包括7个前期项目及3个在建项目。其中,公司目前处于在建及前期状态的项目计容建面约772万平方米,总投资额约1065亿元。在手未开发项目中,仅1个项目位于河北省保定市,其余项目均位于北京市,在手项目区位优质。我们认为,自2023年7月21日国常会强调推进城中村改造以来,城中村改造模式对未来房地产行业发展重要性显著提升,且广州、深圳等多个城市相继发布相关政策推进城中村改造项目。公司作为北京市属国有企业,且拥有丰富的城市更新相关项目开发经验,有望受益于未来北京市城中村改造加速推进。

   盈利预测与估值

   我们认为北京市房地产市场基本面扎实,政策放松力度逐渐增强,领先全国进入修复通道的可能性较大,看好公司受益市场北京市场率先修复。公司房地产主业经营保持稳健,且近5年公司减值计提充分,未来业绩有望进一步改善。预计公司2024-2026年归母净利润分别10.4、13.1和14.7亿元,2024年EPS为0.48元,BPS为11.44元,维持"买入"评级。

   风险提示:政策存在不确定性;行业下行影响毛利率;项目推进不及预期。