万科A(000002):积极作为去杠杆,开发经营服务并重-公司点评报告

事件:万科A发布2023年年度报告。公司2023年全年实现营收4657.4亿元,同比-7.6％;实现归母净利121.6亿元,同比-46.4％。

   收入＆净利承压,管理费率持续压降。2023年公司全年实现营收4657.4亿元(yoy-7.6％),实现归母净利121.6亿元(yoy-46.4％);公司归母净利下降幅度较大原因主要系:①开发业务结算规模下滑,收入下降;②高地价项目暂未完全完成结转,23年公司整体毛利率持续探底,较去年下滑4.3pct至15.2％;③基于审慎原则,公司对存在风险的项目计提存货跌价准备,期内新增计提存货跌价准备34.9亿元,同比增加30.4亿元。费率管控方面,公司秉持开源节流战略,管理费率持续压降至1.2％(yoy-0.7pct)。

   销售规模保持龙头地位,投资量入为出确保未来去化。公司2023年全年实现销售金额3761亿元(yoy-9.8％),稳居行业第二,并在35个城市销售居当地排行前三;得益于精益化目标管理,公司新开盘项目首开当日去化67％;公司2023年全年获取项目43个,总地价849亿元,一二线城市投资金额占比98％,公司投资聚焦核心城市,未来去化具备保障。

   开发经营服务并重,多元业务多点开花。公司2023年全年经营服务业务全口径收入558.1亿元(yoy+8.9％)。其中:物业营收334.2亿元(yoy+10.2％);物流仓储业务实现营收41.8亿元(yoy+17.2％);租赁住宅实现营收34.6亿元(yoy+6.8％);商业开发与运营实现营收91.1亿元(yoy+4.6％)。公司开发经营服务并重战略不断落实,多元业务有望助力公司穿越周期。

   多渠道融资筹措+债务结构持续优化,助力公司坚守安全底线。公司2023年新获境内融资766亿元,境外融资131亿元,其中境内新获融资成本3.61％。截至23年底,公司短期有息负债占比19.5％,较2022年下降1.0pct,扣除预售账款的资产负债率65.5％,较2022年底降低2.1pct。公司融资渠道相对通畅,积极优化债务结构,助力公司坚守财务安全底线。

   盈利预测与估值:公司投资量入为出确保未来去化,开发经营服务并重+多渠道融资筹措+债务结构持续优化,有望助力公司穿越周期。我们预计公司24-26年营收分别为3898.2、3617.6、3389.7亿元,归母净利98.2、100.6、102.3亿元,对应PE分别为10.9、10.7、10.5倍,维持"推荐"评级。

   风险提示:房地产市场持续低迷;政策落地不及预期;多元业务发展承压。