招商蛇口(001979):三大业务齐头并进,实现有质量的增长-年度点评

23年营收同比-4％,业绩同比+48％、符合预期,净利率提升、业绩高增。据公司公告,2023年,公司营业收入1,750.1亿元,同比-4.4％;归母净利润63.2亿元,同比+48.2％,符合预期;扣非后归母净利润57.3亿元,同比+69.2％;基本每股收益0.65元/股,同比+58.5％;加权净资产收益率6.0％,同比+2.3pct。毛利率和归母净利率分别为15.9％和3.6％,分别-3.4pct和+1.3pct;三项费用率4.4％,同比-0.2pct。23年末,公司合同负债1,615亿元,同比+11.5％,覆盖23年营收0.9倍。公司业绩高增,主要源于资产减值规模较22年有所下降:23年计提减值准备24亿元,同比-40亿元。

   23年销售额同比+0.4％,排名升至第五,拿地/销售额比39％,聚焦核心城市。据公司公告,2023年,公司实现销售金额2,936亿元,同比+0.4％;销售面积1,223万平,同比+2.5％,2023年,公司全口径签约金额排名行业第五,较去年同期提升一位。2023年,公司新增建面590万平,同比-19％;拿地金额1,134亿元,同比-11％;拿地/销售金额比39％,拿地/销售面积比48％;平均楼面地价1.92万元/平米,占比销售均价80％;其中,"核心6+10城"的投资金额占比达88％,一线城市投资额占比51％,公司拿地聚焦核心一二线城市。2023年,公司新开工664万平,同比-26％;竣工1,372万平,同比+4％。

   至2023年末,公司总未竣工面积3,746万方,覆盖23年销售的3.1倍,土储丰富。

   23年资产运营收入同比+17％、物业管理收入同比+20％,多元业务稳健成长。据公司公告,23年,公司全口径资产运营收入66.9亿元,同比+17.2％,EBITDA33亿元,同比+8.6％。

   开业三年及以上项目EBITDA回报率达6.24％,同比+0.45pct。集中商业、写字楼、产业园、长租公寓资产运营收入分别同比+12％、+9％、+5％、+6％;EBITDA分别同比+14％、+3％、-18％、+1％;酒店收入同比+96％。公司持有型物业储备丰富、业态多样,过去两年中公司实现了招商园区REITs的发行和扩募,随着公司REITs平台的构建,未来将进一步盘活存量资产,助力资产运营业务的发展。公司旗下物业管理平台招商积余23年实现营收156.3亿元,同比+20％;实现归母净利润7.4亿元,同比+24％。

   逆市下融资优势明显,定增募资顺利完成,扩充资本实力做大做强。据公司公告,至2023年末,公司剔除预收款后资产负债率和净负债率分别为62％、55％,现金短债比1.28,三道红线指标处于绿档。2023年,公司加权融资成本仅3.47％,较年初-0.42pct。22年12月,公司公告重组预案,筹划以发行股份购买南油集团24％股权、深圳前海实业2.89％股权等资产并募集配套资金;23年9月,公司以11.81元/股向特定对象发行A股股票约7.2亿股,募资总额85.0亿元,定增募资顺利完成,公司扩充资本实力做大做强。

   投资分析意见:三大业务齐头并进,实现有质量的增长,维持"买入"评级。招商蛇口坐拥一二线优质土储,尤其大湾区资源储备含金量极高。在目前行业下行之际,预计公司将凭借融资优势及聚焦核心城市策略,将受益于行业格局优化。此外,目前公司开发服务、资产运营、城市服务三大业务齐头并进,实现有质量的增长。但考虑到行业下行,我们下调公司2024-25年归母净利润预测至90、131亿元(原预测值为131、171亿元),并引入26年归母净利润预测145亿元,现价对应24年PE10倍,维持"买入"评级。

   风险提示:房地产政策超预期收紧,销售超预期下滑,房地产税试点超预期扩围。