招商蛇口(001979):归母净利同比高增,多元业务协同发展-2023年报点评

事件

   2024年3月18日公司公布2023年度报告。

   投资要点

   归母净利润同比高增,净利率逆势提升

   2023年公司营业收入1750亿元,同比-4.37％;归母净利润63.19亿元,同比+48.2％;基本每股收益0.65元/股,同比+58.54％;毛利率为15.89％,同比-3.36pct;净利率为5.2％,同比+0.23pct。2023年公司营业收入同比降低,毛利率同比亦有所下降,但归母净利润同比增加,主要因:1)公司资产及信用减值规模大幅降低,由2022年的64.59亿元减少为2023年的24.18亿元,同比减少40.4亿元;2)公司少数股东损益占比下降至30.6％,较2022年下降22.5pct,少数股东损益27.87亿元,较2022年减少20.47亿元。在行业持续筑底及利润率下降、房企"增收不增利"的趋势下,公司归母净利润逆势同比高增,净利率改善,我们认为公司正在逐渐走入高质量发展阶段。

   资源聚焦核心城市,销售规模跻身TOP5

   从市场销售来看,2023年公司实现销售面积1223万平方米,同比+2.5％,销售金额2936亿元,同比+0.4％,销售规模行业排名较去年提升1位至第5位。城市深耕方面,公司在全国13个城市进入当地销售金额前五位,进入前五的城市数量较2022年增加1个,聚焦策略效果显现。从公司拿地来看,2023年公司共获取55宗地块,总计容建面约590万平方米,总地价约1134亿元,拿地强度38.6％。公司在"强心30城"和"核心6+10城"的投资金额占比分别达99％和88％,其中北上广深投资占公司全部投资额51％。

   融资优势明显,财务成本下降助力利润率改善

   截至2023年底,公司三道红线各项指标保持绿档,其中,剔除预收账款的资产负债率62.4％、净负债率54.6％、现金短债比为1.28。2023年公司新增公开市场融资324.3亿元,票面利率均为同期内房企债券利率最低水平。公司全年综合资金成本为3.47％,较年初降低42bp,财务成本逐渐下降。

   多元化业务稳步向前,招商积余业绩亮眼

   资产运营方面,2023年公司全口径资产运营收入66.9亿元,实现EBITDA33亿元,分别同比增长17.2％和8.6％。公司成熟运营期项目(开业三年及以上)EBITDA回报率达6.24％,同比提升0.45个百分点;城市服务方面,招商积余全年实现营业收入156.3亿元,同比+20％;归母净利润7.36亿元,同比+23.96％。

   盈利预测与估值

   我们认为公司作为传统房地产开发头部房企,在销售、投资、融资、土储等方面均有亮眼表现,在行业内竞争力凸显。此外,公司在把握自身房地产开发业务稳定向好的前提下,快速发展资产运营及城市服务等多元化业务,持续打造稳健均衡的业务结构。我们认为公司在行业内优势凸显,发展策略贴合市场逻辑,未来能够实现持续性地高质量发展,预计公司24-26年归母净利润为72、77、82亿元,对应EPS为0.79、0.85、0.91元,维持"买入"评级。

   风险提示:开发资金到位不及预期、市场修复热度不能持续。