城建发展(600266):23年扭亏为盈,回购注销即将落地

2023年预计实现归母净利润4.70-7.04亿元公司1月30日发布业绩预告,预计23年实现归母净利润4.70-7.04亿元,同比扭亏为盈。考虑到房地产市场情况,我们调高23-25年资产减值损失、调低毛利率,调整23-25年EPS至0.30/0.62/0.75元(前值0.43/0.80/0.96元)。可比公司平均24PE为10.72倍,考虑到公司业绩持续性、核心城市资源充沛,我们认为合理24PE为14.56倍,维持9.03元的目标价,对应1倍PB(以22年末剔除永续债的归母净资产计算),维持"买入"评级。

   2023年业绩反转,未来待结转资源充沛2023年是公司业绩扭亏为盈之年。一方面,2022年由于交易性金融资产的波动导致业绩亏损,而2023年该影响由负转正(基于持股数据估算,我们预计2023年盈利1.7亿元,2022年亏损15.3亿元);另一方面,公司重点项目天坛府等逐步进入结转期,带动房地产业务稳健经营夯实基本盘。但相对而言,公司业绩预告区间低于我们此前预期(9.7亿元),我们认为可能在于京外项目减值等影响,这也是2023年多数房企都将面对的现象。而考虑到公司项目主要聚焦北京,我们认为减值影响相对有限,公司依然是市场上稀缺的具备充裕未结转资源保障未来业绩的房企。

   北京资源充裕,受益城中村推进根据中指院的数据,2023年公司实现销售金额454亿元,同比+46％(具体以公司实际公告为准),权益销售金额位居北京市场第二位,已经是公司连续第四年进入TOP5。23年公司拿地金额151亿元,拿地强度33％,其中在北京继续获取2宗地块,拿地总价114亿元,权益比例64％,按政府指导价测算货值165亿元,有望成为2024年销售的重要来源。公司和北京城建集团在北京拥有深厚的城市更新资源,已成立专班跟进城中村改造业务。近期城中村改造落地速度加快,广州、深圳方案对于北京亦有参考意义。

   我们看好公司抓住城中村改造的机遇,进一步扩充北京优质项目资源。

   回购注销如期启动,剔除金融资产后的估值较低2023年11月公司公告将全部首次回购股份用途由"用于出售"变更为"用于注销并相应减少注册资本"。根据1月30日公告,首次回购股份将于1月31日注销,占总股本的4.51％,有望显著增厚股东权益。截至23Q3,公司金融资产账面价值达到53.5亿元,1月30日最新市值100亿元,剔除金融资产后仅为47亿元,以我们预计的23E/24E归母净利润6.8/14.0亿元计算,调整后23/24PE仅为6.9/3.4倍。

   风险提示:北京区域市场风险,棚改和一级开发项目进展不及预期的风险,股权投资、少数股东损益占比导致业绩波动的风险。