万科A(000002):更加聚焦-2023年经营数据点评

本报告导读:公司已经连续3年销售规模下台阶,目前以价换量是市场常态;2023年土地投资强度延续2022年的22％,但积极换仓聚焦高能级核心城市。

   投资要点:业绩符合预期,维持增持评级。鉴于公司拿地更加聚焦高能级核心城市,同时深铁董事长担任公司董事会副主席,公司未来长期发展有望获深国资强有力的支持,因此维持增持评级,维持2023/2024/2025年EPS分别为1.72/1.70/1.76元,维持目标价25.4元,对应2023年14.8XPE。

   连续3年销售增速转负增长,以价换量是市场常态。2023年全年,公司实现合同销售面积2466万方,同比减少6.2％,实现合同销售金额3761亿元,同比减少9.8％。公司已经连续3年销售规模下台阶,一方面和公司2019年便开始减少拿地有关,另一方面和市场销售不好有关。公司销售均价也连着2年下降,2023年销售均价15252元/平较2021年下滑7.5％,以价换量是目前市场的常态。

   2023年土地投资强度延续2022年的22％,但积极换仓聚焦高能级核心城市。2023年全年,公司拿地金额830亿元,同比减少10.1％,拿地面积569万方,同比减少17.7％,整体降幅较2022年大幅收窄。

   2023年公司土地投资强度保持2022年一样的水平22％,但公司拿地均价14573元/平较2022年提升9.3％,证明公司在积极换仓,聚焦高能级核心城市。

   年内无境外债到期,2024年将有3笔境外债到期。万科存续境外债务总共有7笔,2024年到期的有3笔,到期规模分别为6.3亿美元、14.45亿元人民币、6亿美元,优先到期的是2024年3月11日。

   风险提示:管理红利体现较慢,同时原开发业务大幅放缓。