万科A(000002):全年销售规模同比下滑,投资强度有所提升

全年销售规模同比下滑,投资强度有所提升,维持"买入"评级万科发布2023年12月经营简报,公司全年销售数据同比下降,投资强度有所提升,消费基础设施REIT获批盘活商业存量资产,我们认为公司有动力和机会保持现有规模。受行业销售低迷、公司销售规模下降影响,我们下调盈利预测,预计2023-2025年公司归母净利润分别为228.1、238.4、258.4亿元(原值为278.0、320.5、342.8亿元),EPS分别为1.91、2.00、2.17元,当前股价对应PE估值分别为5.2、5.0、4.6倍。公司投资拿地积极,2023年全口径销售金额仍维持行业前二水平,我们看好公司整体盈利水平持续修复,维持"买入"评级。

   单月销售同比下降环比增长,全年销售规模下滑公司12月合同销售面积256.7万方,合同销售金额329.8亿元,同比分别下降10.5％、17.1％(11月分别下降8.0％、增长0.9％),环比分别增长34.5％、7.4％。公司1-12月累计合同销售面积2466.0万方,合同销售金额3761.2亿元,分别同比下降6.2％、9.8％。公司在2023年克而瑞全口径销售金额榜单排名第二,截至9月末公司已售未结金额约4617亿元,充足未结资源助力未来业绩保持稳健。

   拿地保持稳健,投资强度有所提升根据月度公告数据,公司12月无新增开发、物流地产项目,1-12月累计获取40宗开发项目,对应累计拿地建筑面积569.3万方,累计拿地金额829.7亿元,分别同比下降17.5％和6.4％,拿地权益比63.9％(2022年为56.0％),拿地强度22.1％(2022年为21.3％),投资力度明显增强。公司投资聚焦于高能级城市,2023年一二线城市拿地金额占比95.6％。

   融资渠道通畅,消费基础设施REIT获批公司2023年公开市场发行债券188.12亿元,包括四笔共80亿元中期票据和一笔20亿元公司债,票面利率均不超3.1％。11月26日,中金印力消费REIT获得中国证监会准予注册的批复,成为首批消费基础设施REITs之一,如成功发行,将有助于盘活印力集团商业不动产存量项目,打通公司重资产商业的退出路径。

   风险提示:行业恢复不及预期、政策放松不及预期、公司销售恢复不及预期。