城建发展(600266):销售、盈利持续增长,关注京内经营新进展-三季点评

1-3Q23业绩符合预期

   城建发展公布三季报业绩:1-3Q23营业收入161亿元,同比增长65％;归母净利润6亿元(去年同期亏损8亿元),符合市场预期。

   营收高增,股权投资业务盈利带动业绩同比扭亏。1-3Q23公司营业收入增逾六成,主要系期内公司完成望坛首批10栋回迁楼的交验和北京、重庆、海南等开发项目的交付、以及去年三季度基数较低所致(3Q22收入仅14亿元);税前/税后毛利率分别同比下降4.0/6.5ppt至20.1％/12.7％(2022年为13.7％/11.6％)。由于公司年内加强对股权投资头寸的管理且持有股票价格上涨,1-3Q23投资收益及公允价值损益由去年同期的合计亏损15亿元转为收益0.4亿元,带动归母净利润同比扭亏并实现6亿元盈利。

   经营现金流保持健康,在手现金充足。在积极销售和高效回款的带动下,1-3Q23公司实现经营性现金净流入101亿,期末在手现金达163亿元,可覆盖短期负债的2.7倍;净负债率、扣预负债率分别为124％、75％,较年初均有所改善。年初至今公司新增发行公开债票面利率仅3.4％,我们预计公司年末存量融资成本有望继续下行(22年末4.67％)。

   发展趋势

   建议关注公司后续土地竞拍结果。继上半年新增北京2宗地、黄山1宗地后,三季度公司新增三亚1宗地块,总建面30万平,总地价32亿元;年初至今公司拿地总金额近150亿元,对应拿地强度47％。往前看,我们认为公司仍将锚住去年超90亿元的北京权益拿地额积极参与京内投拓(目前74亿元),建议关注公司在后续土地出让中的参拍结果。在公司延续深耕北京的投拓策略下,我们预计其京内土储占比仍将维持在80％以上。

   全年销售额有望突破400亿元。公司于9月末推出天坛府最后一期73亿元货值,开盘后迅速售罄,至此天坛府300亿元住宅货值全部销售完毕;此外,在星誉、龙樾天元、国誉燕园、国誉朝华等项目稳健续销的带动下,1-9月公司销售金额同比增长29％至316亿元,仍位列北京总口径及权益销售榜第二名(中指院口径)。往后看,公司于今年上半年获取的奶西和四季青地块(分别对应望京国誉府和香山樾项目)也有望在四季度推出部分货值,支撑全年销售额录得超30％的同比增速,建议投资者持续关注项目入市销售情况。

   盈利预测与估值

   维持盈利预测不变。当前股价对应0.5倍2023年市净率和0.5倍2024年市净率。维持跑赢行业评级和目标价8.8元不变,对应0.80倍2023年市净率和0.76倍2024年市盈率,较当前股价有53％的上行空间。

   风险

   拿地规模不及预期;结算进度不及预期;重仓城市景气度下滑超预期。