我爱我家(000560):房产服务领先者,稳中求进掘金存量时代-深度报告

城市居家综合服务商:公司从事房产经纪(二手房、新房、海外)、房屋资管、商业资管、房后衍生等业务,以二手房经纪为压舱石、房屋资管为护城河、新房业务为战略窗口、房后衍生业务为增值服务价值提升点,形成覆盖房产交易全产业链的业务结构。2019年二手房经纪、新房、房屋资管业务收入占比51％、17％、17％,毛利润占比57.2％、10.8％、11.6％。

   房产经纪头部企业,空间广阔＆格局分散下仍有可为:预计2024年全国房产交易总额、经纪服务佣金收入将达30.7万亿元、5078亿元,2019-2024年CAGR6.6％、15.1％。主流企业凭借房客源优势、区域高市占率构筑经营壁垒,行业空间广阔、格局分散(70％小微中介完成50％以上交易额)下仍有可为。公司作为龙头之一增长可期:1)规模处主流企业中上水平,系统在录房源超2000万套,员工近5万人,门店近3500家;2)抢占核心市场、深耕效果显著,已覆盖21城二手房交易额全国占比超4成,北京、杭州、南京、苏州、太原等城市二手房市占率稳居前三;3)线上线下融合、平台化打造开启增长新动能;4)增长目标明确,计划2022年实现加盟门店1万家、直营门店4000家。

   房屋资管领航者,规模优势＆差异服务下前景广阔:2019年收购"蓝海购"后基本实现商业资管产业链打通,商管及房屋资管(运营主体相寓)全覆盖。"相寓"模式独特,不以租金差为目的,收入来源以免租期租金为主,由于免去标准化装修、定期清洁等服务,投入少、资产轻。模式关键在于提升周转效率,主要依靠不收价差带来的价格优势与完善的经纪人网络,平均出房周期10天左右、出租率95％上下。"相寓"先发优势突出,深耕行业近20年,覆盖城市(15座)、在管房屋(25.3万套)、出租率等行业领先。租赁市场规模已过万亿、政策支持态度明确,近年长租公寓暴雷推动行业格局重塑,"相寓"有望在市场回归理性时进一步提升份额。

   投资建议:公司作为房产经纪及房屋租赁行业领先企业,业务全面协同效应明显,区域深耕经营壁垒突出,有望充分受益存量房时代;同时线下门店增长目标明确,线上线下融合、平台化打造开启增长新动能,健康财务提供资金保障。预计公司2020-2022年EPS分别为0.20元、0.36元、0.41元,当前股价对应PE分别为18.8倍、10.4倍、9.1倍、首次覆盖给予"推荐"评级。

   风险提示:1)市场竞争环境、行业景气度变化可能导致门店扩张不及预期,同时新增门店打造可能面临一二线工作协同度、系统支持效率较低,推进进度不及预期风险;2)基于2019年下半年以价换量带来的需求提前释放,2020年新冠疫情后积压需求、投资性需求的消耗,后续可能面临需求韧性不足致房产交易规模不及预期、公司业务发展受限风险;3)疫情影响下租金及出租率有所降低,未来存在行业修复进程有限、租赁市场发展不及预期风险。