南都物业:南都物业服务集团股份有限公司2024年1月-5月投资者交流活动记录表

证券代码：603506 证券简称：南都物
业
南都物业服务集团股份有限公司
投资者关系活动记录表
编号：2024-001
□特定对象调研 □分析师会议
□媒体采访  业绩说明会
投资者关系活动类
□新闻发布会 □路演活动
别
□现场调研  网络会议
 策略会 □其他
上海聚鸣投资、涌贝资产、上海睿亿投资发展中心（有限合伙）、
参与单位名称及人 天风 (上海) 证券资管、九泰基金、博道基金、中信证券资管、
员姓名 上海枫润资管、红土创新基金、同佳创业、方正证券、国寿安保
基金、苏州云阳宜品、启厚基金
时间 2024 年 01 月 03 日-2024 年 05 月 08 日
地点 进门财经、中国证券网、上海·浦东丽思卡尔顿酒店
公司接待人员 董事会秘书：赵磊，证券事务代表：倪瑶，IR 经理：黄澌佳
Q：公司毛利率下滑的原因有哪些？
A：投资者您好，公司毛利率下降主要是由于以下几点原因：
（1）部分经营效益不佳及回款不及预期的项目撤退导致同比上
年毛利额下降，直接影响公司整体毛利率。
投资者关系活动主 （2）公司新承接项目业态结构比例有所变化，2023 年新接项目
要内容介绍 中公建类项目占比增大，此类项目在承接初期毛利率较商办和住
宅类项目相对低一些，对公司的平均毛利率产生了影响。
（3）最低工资、社保基数等上涨，导致公司在管项目的基础员工
人力成本相对增加，公司已在积极推进各项目使用保洁机器人、
巡逻机器人等各类设备替代人工，上线智慧停车、远程监控系统、
推行无人值守停车场等各项科技手段降本增效。
（4）市场竞争加剧。
Q：公司能否帮忙展望下未来的毛利率情况？
A：投资者您好，短期来看，由于行业竞争等因素，毛利率可能仍会受到一定程度的压力。从中长期看，随着公司业务结构的不断优化、技术替代人工水平的不断提升、成本控制措施的进一步深化，毛利率将有所企稳。但公司毛利率受到市场环境、政策环境等多方面因素影响，具体毛利率以公司定期报告为准。
Q：2023 年公司整体业绩较好是受到安邦护卫上市的影响，安邦护卫上市影响大概多少，公司对 2024 年业绩有何展望？
A：投资者您好，根据公司 2023 年年报披露可知，安邦护卫上市影响非经常性损益金额约 1.17 亿元。未来，公司管理层将持续做好公司经营，秉承“行稳致远”的战略方针，坚持“一体两翼”发展战略，力争以良好的经营业绩回报广大的投资者。
Q：2023 年市拓情况，新进的项目有哪些业主方？
A：投资者您好，公司独立市场化运营多年，有充分的市场化竞标能力。2022 年公司以提升已进驻城市项目密度，持续巩固长三角区域优势为重点进行市场拓展。2023 全年公司新签物业服务项目100 个，新签约面积约 1022.39 万平方米。从业主方来看，住宅、商写、城市服务类的业主均覆盖，从全年新增签约面积分析，住宅项目占比 46.4%，商写项目占比 34.9%，城市服务项目占比18.7%。
Q：公司近期有公告，截至 2024 年 3 月 31 日，公司累计总签
约项目 673 个，累计总签约面积 8,534.64 万平方米，这些数据和 2023 年报对应的数据相比，都出现了下滑，请问减少的签约项目或者签约面积，是公司主动放弃的低效率的项目，还是原来的签约项目到期后未续约？23 年公司扣非净利润，已经是 近 5年的低值了。谢谢！
A：投资者您好，公司独立市场化运营多年，近年来以“提升已进驻城市项目密度，持续巩固长三角区域优势”为重点进行市场拓展。一季度出现项目数据下滑主要原因为：
（1）部分回款较差的开发商项目主动撤退；
（2）亏损项目及经营效益不佳的项目主动撤退；
（3）市场竞争加剧。
未来公司将持续加强市场外拓力度，谢谢您的关注！
Q：南都 23 年对绿地、商誉和信托进行了计提，24 年是否还需继续计提？公司投资谷尚智能的效益怎么体现？谢谢
A：投资者您好，（1）关于 2024 年是否继续对绿地、商誉和信托产品进行计提，我们将根据相关会计准则和规定，结合市场、经营等多种因素的影响，审慎计提。最终是否计提以 2024 年公告为准。（2）公司投资的谷尚智能的核心资产为双桥（云谷）单元XH0205-17 地块（以下简称“项目地块”），项目地块规划建造 17幢建筑（地上建筑面积约为 18.70 万平方米），其中 3 幢建筑（地上建筑面积约为 3.78 万平方米）可作为南都物业总部大楼使用。感谢您的关注！
Q：你们住宅项目的毛利率是多少？
A：投资者您好，公司目前是住、商、城三大领域全业态布局，不同业态毛利率存在一定的差距，不同住宅项目也有差异。公司2023 年物业基础服务板块毛利率为 12.81%。
Q：随着人工成本上涨，公司有哪些措施应对，在管项目有提价的可能吗？
A：投资者您好，随着人工成本上涨，部分项目物业费收入无法支撑项目正常开支，为了保障项目持续运营，我们主要采用三种方案去平衡开支。第一，物业费提价，过往我们也有一些成功提价的案例，通过项目提价保障项目服务品质；第二，机器替代人工，考虑到人工成本的增加，公司近几年持续采取机器替代人工等方法降本增效，提升人均管理面积，服务效率，保障项目品质和业主满意；第三，增加多经收入，除了传统的社区广告、经营性用房收入等，近几年通过集团智能化道闸改造、新零售、到家服务、美居服务等社区增值服务的落地开展等，以多种方式来补充小区收入，保证项目可持续运营。
Q：公司 2023 年度应收账款同比下降是什么原因？
A：投资者您好，公司应收账款同比下降主要系回款效率相较于去年同期有所改善。公司在管理应收账款方面取得了一定成效，提高了回款的速度和效率。
Q：公司中融信托理财的现状，未来将如何避免此类风险产生？A：投资者您好，公司已披露信托产品逾期相关公告，公司购买“中融-汇聚金 1 号货币基金集合资金信托计划”逾期兑付，总计购买金额 3000 万元，尚未收到该产品本金及投资收益。鉴于该信托产品投资款项的收回尚存在不确定性，公司已于 2023 年年度报告中对该产品计提 50%减值，确认公允价值变动损益。后续如有进
展公司将根据上交所相关规定进行披露。
在未来的投资过程中，公司将加强风控管理，首先从产品本身出发，从债项评级、底层产品、产品类型等多角度进行评估，其次加强机构背景、社会舆情调查，评估产品管理机构是否符合标准。再次公司将成立理财决策委员会，评估理财策略是否符合公司要求、审批流程是否符规定等。综上，公司将多角度出发以尽量规避可能出现的理财风险，感谢您的提问！
Q：公司目前回购进度？
A：投资者您好，公司的回购进展情况敬请关注公司发布的相关公告，感谢您的关注！
Q：公司 2023 年商誉有多少，2024 年会有商誉减值的风险吗？A：投资者您好，截至 2023 年底，公司的商誉金额为 2.3 亿元。2023 年公司计提商誉减值 627 万元，主要系上海采林物业管理有限公司和杭州中大物业服务有限公司。
关于 2024 年是否存在商誉减值计提的风险，我们将根据相关会计准则和规定，定期对商誉进行减值测试。然而，商誉减值风险可能受到市场、政策、经营等多种因素的影响，实际情况可能会发生变化。
我们会密切关注市场动态，加强对收购公司和业务的整合管理，确保商誉资产的价值得到充分体现。
Q：公司现在有多少员工，相比 2022 年有什么变化？
A：投资者您好，截至 2023 年末，母公司和主要子公司在职员工数量合计 9345 人，其中母公司在职员工数 3625 人，主要子公司
在职员工数为 5720 人。相较 2022 年末，员工总人数减少 352 人，
母公司减少 167 人，主要子公司减少 185 人。
Q：公司未来还有没有并购计划？
A：投资者您好，公司的发展基调是行稳致远，不会为了单纯追求规模快速增长，而盲目进行并购。公司对于并购一直是审慎的，2016 年至今有过三次收并购，对于潜在并购标的会进行充分的评估，始终坚持以较低成本收购优质公司的原则，坚信只有高质量的增长，才能真正为股东创造价值。
并购标的选择方面，公司希望寻找一些在业态或区域上有互补性的优质企业，一方面提高自身在细分市场的核心竞争力，夯实全业态布局；另一方面强化核心区域布局；同时还希望有比较强的团队，能够在我们的品牌、体系和资金的赋能下，未来能与我们
一起长期发展。
Q：公司前三的股东是不是都是一起的？
A：投资者您好，截至 2024 年一季度，公司前三大股东分别为浙
江南都产业发展集团有限公司、韩芳、舟山五彩石投资合伙企业
（有限合伙）。公司实际控制人为韩芳女士，直接持有公司 21.48%
的股权，通过浙江南都产业发展集团有限公司间接持有 34.33%
的股权，通过舟山五彩石投资合伙企业（有限合伙）间接持有公
司 1.31%的股权，合计持有公司 57.12%的股权。
附件清单（如
有）