中交地产:公司债券保证人-中交房地产集团有限公司(合并)审计报告

中交房地产集团有限公司
已审财务报表
2023年度
中交房地产集团有限公司
目 录
页 次
审计报告 1 - 7
已审财务报表
合并资产负债表 8 - 10
合并利润表 11 - 12
合并股东权益变动表 13 - 16
合并现金流量表 17 - 18
公司资产负债表 19 - 20
公司利润表 21
公司股东权益变动表 22 - 23
公司现金流量表 24 - 25
财务报表附注 26 - 264
审计报告
安永华明（2024）审字第70035588_A04号
中交房地产集团有限公司
中交房地产集团有限公司：
一、审计意见
我们审计了中交房地产集团有限公司的财务报表，包括2023年12月31日的合并及
公司资产负债表，2023年度的合并及公司利润表、股东权益变动表和现金流量表以及
相关财务报表附注。
我们认为，后附的中交房地产集团有限公司的财务报表在所有重大方面按照企业
会计准则的规定编制，公允反映了中交房地产集团有限公司2023年12月31日的合并及
公司财务状况以及2023年度的合并及公司经营成果和现金流量。
二、形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会
计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国
注册会计师职业道德守则，我们独立于中交房地产集团有限公司，并履行了职业道德
方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见
提供了基础。
三、关键审计事项
关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这
些事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项
单独发表意见。我们对下述每一事项在审计中是如何应对的描述也以此为背景。
我们已经履行了本报告“注册会计师对财务报表审计的责任”部分阐述的责任，
包括与这些关键审计事项相关的责任。相应地，我们的审计工作包括执行为应对评估
的财务报表重大错报风险而设计的审计程序。我们执行审计程序的结果，包括应对下
述关键审计事项所执行的程序，为财务报表整体发表审计意见提供了基础。

审计报告（续）
安永华明（2024）审字第70035588_A04号
中交房地产集团有限公司
三、关键审计事项（续）
关键审计事项： 该事项在审计中是如何应对：
房地产开发项目的收入确认
2023 年度，中交房地产集团有限公司合并财 我们执行的审计程序主要包括：
务 报 表 中 确 认 的 房 地 产 销 售 收 入 为
155,487,109,977.29 元，占营业收入总额的 1. 测试与房地产销售收入确认相关
92.36%。 的关键内部控制的设计与运行的
有效性；
房地产销售收入确认通常需要同时满足以下条 2. 检查房屋销售合同条款，以评价
件：项目已经竣工并验收合格达到合同约定的 有关房地产销售收入确认的会计
交付条件；签订正式房屋销售合同，并取得销 政策的恰当性；
售合同中约定的购买方付款证明；购买方已办 3. 就 2023 年确认的房地产销售收
理房屋交接手续，或收到书面交房通知后，对 入，抽取样本，并：
（1）检查竣工备案证明文件、面
于无正当理由拒绝接受房屋交付的，已过书面 积实测报告以及房屋销售合
交房通知书中约定的交付时限。 同中的有关约定，评价项目
是否已达到交付条件；
由于房地产销售收入对中交房地产集团有限公 （2）检查购买方付款文件；
司合并财务报表的重要性，以及单个房地产开 （3）检查房屋交付文件，如入伙
发项目销售收入确认上可能的个别差错汇总起 公告、交房通知书、房屋交
接单等；
来对中交房地产集团有限公司合并财务报表的 4. 就资产负债表日前后确认收入的
经营成果有可能产生重大影响。因此，我们将 项目，选取样本，检查房屋交付
房地产开发项目的收入确认识别为关键审计事 文件，并结合开发产品监盘程
项。 序，检查销售收入确认的期间是
否正确；
具体披露参见合并财务报表附注三、26与客户 5. 对各主要房地产项目销售收入、
之间的合同产生的收入及附注五、51营业收入 销售成本、毛利及毛利率执行分
及成本。 析性复核程序；
6. 检查财务报表附注三、26 及附
注五、51 与收入有关的披露是
否恰当。

审计报告（续）
安永华明（2024）审字第70035588_A04号
中交房地产集团有限公司
三、关键审计事项（续）
关键审计事项： 该事项在审计中是如何应对：
存货的可变现净值的评估
2023 年 12 月 31 日，中交房地产集团有限公 我们执行的审计程序主要包括：
司合并财务报表中的存货 的账面余额为 1．测试与存货可变现净值的评估相
401,076,767,289.75 元，存货跌价准备金额为 关的关键内部控制的设计和运行有
6,039,984,095.35 元 ， 存 货 账 面 价 值 为 效性；
395,036,783,194.40 元。 2．从毛利率、周转率、市场价格等
因素识别可能存在重大减值的存货
存货按照成本与可变现净值孰低计量。中交房 项目；特别关注已经出现滞销的房
地产集团有限公司管理层确定资产负债表日每 地产项目，判断其计提跌价的充分
个存货项目的可变现净值。在确定存货可变现 性；
净值的过程中，中交房地产集团有限公司管理 3．评价管理层对可变现净值采用的
层需对拟开发产品和在建开发产品至完工时估 估值方法的恰当性，抽样将估值中
计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关 采用的关键估计和假设，包括与估
税费等作出最新估计，并估算存货项目的估计 计售价有关的关键估计和假设，与
售价（参考附近地段房地产项目的最近交易价 市场可获取数据和销售预算计划进
格），该过程涉及重大的管理层判断和估计。 行比较；
由于存货的估计售价、至完工时估计将要发生 4．复核管理层对可变现净值的测算
以及计提的存货跌价准备金额的计
的成本、估计的销售费用以及相关税费等存在 算准确性；
固有风险，计算可变现净值使用的估计和判断 5．检查财务报表附注三、11和35
中存在管理层偏向的风险，因此，我们将对存 及附注五、8与存货有关的披露是否
货的可变现净值的评估识别为关键审计事项。 恰当。