华联控股:华联控股2023年度董事会工作报告

证券代码：000036 证券简称：华联控股 公告编号：2024-024
华联控股股份有限公司
2023 年度董事会工作报告
（经公司于 2024 年 4 月 25 日召开的第十一届董事会第十六次会议审议通过）
本公司及董事会全体成员保证信息披露的内容真实、准确、完整，没有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。
特别提示：本报告拟定的 2024 年度经营计划、经营目标并不代表公司对 2024 年度的盈
利预测，能否实现取决于市场状况等多种因素，存在不确定性，提请投资者特别注意。
2023 年，是公司以进促稳，团队迭代的一年。
2023 年，地缘政经局势错综复杂，发展与安全问题突出，世界经济增长继续放缓，步入高通胀、低增长、多风险的结构调整期。国内经济顶住外部压力扰动，克服内部困难，保持在合理区间运行态势。房地产行业供求关系已发生重大变化，市场的持续低迷，面临巨大困难与挑战。在严峻复杂的国际国内经济形势、房企持续出现“暴雷”、陷入流动性危机等行业大背景下，以及公司发生重大人事变动、管理团队迭代的情况下，公司坚持不盲目扩张，不急功近利，以明显低于同行的资产负债率，较好地维护资产安全和保持稳健财务结构，为推动企业稳定经营及转型发展奠定了坚实基础，实现了各项工作的有序推进。截至 2023 年
12 月底，公司总资产 83.98 亿元、净资产 53.36 亿元；实现营业收入 5.65 亿元、
归属于上市公司股东净利润 0.82 亿元，同比分别下降 75.89%、81.27%。营收及净利润下降的原因：主要是房地产行业已进入调整或深度调整发展阶段，市场预期转弱，观望情绪浓厚，需求萎缩，公司销售的产业研发办公产品去化目标未达预期。
现将公司 2023 年业务回顾、管理层讨论与分析和 2024 年经营计划及重点工
作报告如下：
一、2023 年业务回顾
(一) 房地产业务
1.深圳方面
深圳地产项目包括：“华联城市商务中心”“华联城市全景”和“华联南山
A 区”等三个城市更新单元项目。
“华联城市商务中心”项目：该项目为“工改工”方向的城市更新项目，计容积率建筑面积 21.04 万平方米，分南区工程(T2、T4)、北区工程(T1、T3、T5)
进行联动开发，其中，T1、T2 和 T3 为产业研发用房(写字楼产品)、T4 和 T5 为
配套宿舍(公寓产品)，目前已竣工。公司持续践行华联地产品牌，专注于打造高品质、标杆性建筑的品牌理念，以过硬质量打造精品工程，以工匠精神铸就良好口碑，使“华联城市商务中心”成为继“华联城市全景”之后公司第二个获“国家优质工程奖”殊荣的项目，同时还获得了美国绿色建筑委员会(USGBC)LEED-CS金级认证、广东省建筑业绿色施工示范工程、深圳市优质工程金牛奖、中国年度影响力城市综合体等近 30 项殊荣。
销售方面：推进该项目销售依然是本年度的重点工作之一。在房地产市场整体表现疲弱的环境下，持续强化项目的高端全能型商务形象，以“产城超体、低密生态总部”为项目整体产品定位，全产品线分阶段重点对外输出。T1 栋保持整栋推售，T3 栋以高区整段销售、中区整层起售对外输出、T4 栋尾盘顺势促销。
截至 12 月底，该项目年度新增销售收入 0.286 亿元，其中 T3 栋新增销售
收入 0.116 亿元，T4 栋新增销售收入 0.17 亿元，没有实现年度销售目标。项目
整体累计销售收入 53.28 亿元，T2 栋、T5 栋已售罄, T3 栋累计销售 9 层，面积
约 1.30 万平方米，占可售面积的 36%；T1 栋拟整栋推售，暂未实现销售，剩余
可售单位 28 层，可售面积约 5.9 万平方米。该项目写字楼产品累计销售面积 41%、
公寓产品累计销售面积超 91%。对比深圳同期开发销售的“工改工”项目，该项目去化率及成交单价均名列前茅。
“华联城市全景”项目：该项目为“工改住”方向城市更新项目，所创造的经济效益为公司近年持续实施的现金分红方案及推出的回购股份方案做出了重要贡献。报告期内，主要在进行清盘收尾工作。目前仅剩 1 套顶层复式单位待售，建筑面积 424 平方米。该项目建筑面积 8,272 平方米的商铺全部用于自持、出租。
“华联南山 A 区”项目：该项目为公司在深圳的第三个城市更新项目。报
告期内，公司成立专门的工作协调小组，积极推进该城市更新项目的前期筹划等工作。
相对于一般房地产项目开发而言，城市更新项目具有审批及开发周期长、投资金额大、面临政策及市场环境变化等诸多不确定风险，同时受制于产品属性、市场前景、利益分配、贷审政策及产业政策等因素影响，面临开发建设、销售与回款难度加大等问题。为提高存量工业土地资源利用价值，规避开发风险，该项
目更新计划方向由原来“工改工”调整为“工改保”。“更新计划方向”调整方面：2023 年 6 月，该项目被深圳市南山区城市更新和土地整备局列入《2023 年深圳市南山区城市更新单元计划第二批计划》，7 月完成计划方向调整备案，取得更新计划调整批复。“专项规划审批”方面：工作小组正在努力推进开展相关工作，鉴于深圳市城市更新政策调整及变化，导致专项规划方案进行重新调整，相关工作进展缓慢。公司需要积极研究政策，并努力与政府沟通，进一步优化专项规划申报方案，以争取项目效益最大化。
2.杭州方面
“钱塘公馆”项目：该项目为高端豪宅，分别荣获“首届浙江十大地标豪宅”“最佳城市豪宅”和“中国十大超级豪宅”等殊荣。
报告期内，“钱塘公馆”项目没有销售记录。由于该项目剩余房源不多，已进入销售尾期。报告期内主要就顶跃产品进行营销推介及保持市场热度，以锁定
意向客户。同时重点做好顶跃产品的精装工程。2023 年 7 月，该项目 1 幢顶跃 C
户型 20 层顶跃东西边两套装修通过竣工验收；2 幢 2 层软装配合施工完成；3
幢天际会所完成相关施工优化及软装配套施工。
“时代大厦”项目：该项目为甲级写字楼，位于杭州钱江新城最核心的 CBD商务区内，地理位置优越，周边地铁和隧道又相继开通，交通十分便利。“时代大厦”是杭州目前档次最高、品质最好、入驻优质企业最多、租金最高的办公楼宇之一。
报告期内，“时代大厦”全年实现租金收入 6,851 万元。该项目采取中高区整层出租、低区少量分租的经营策略，但在国内经济发展面临需求收缩、预期转弱等多重压力下，杭州写字楼最近几年出现了出租单价和出租率双双下降的情况，面对严峻经营形势，公司积极主动采用多渠道方式进行招租，与全球知名五大行、高纬环球等大型中介以及本土地产中介保持良好的合作关系，与政府招商部门及其下属的楼宇协会建立了紧密合作关系，与区域招商中心、物业服务中心等建立了合作渠道。公司通过克服各种困难，积极主动通过多渠道进行招租，稳定老客户、拓展新客户，努力提高出租率。同时，为提高客户满意度，深入了解入驻企业需求，定期回访入驻企业，定期与物业公司召开沟通会，积极为入驻企业解决实际问题，进一步提升物业服务水平。该项目报告期年末出租率为 78%，租金收缴率达 98%。
“全景天地”项目：该项目为杭州钱江新城核心 CBD 商务区内的超五星级酒
店和酒店式公寓。

2023 年，杭州钱江新城“万豪酒店”全年实现营业收入 1.57 亿元，客房入
住率 84.6%，业绩创自开业七年以来新高，不仅取得了较好经济效益，而且圆满完成了杭州第 19 届亚运会的接待任务。
报告期内，“万豪酒店”被第 19 届亚洲运动会组委评选为“亚奥理事会大
家庭饭店”官方 A 类接待酒店。2023 年 3 月，公司成立亚运会专项工作小组，
开始筹备亚运会接待、服务与保障的各项工作，对硬件和软件进行了多次提升改造，对外做好亚运氛围营造以及杭州特色文化展示工作，对内做好消防演练、员工服务技能提升等接待准备。经过 6 个多月紧锣密鼓筹备，“万豪酒店”于 9月正式开启接待工作，无论是前台接待、餐饮服务，还是后台保障，各部门通力合作，有序运转，接待工作开展顺利，亚组委亚奥理事会大家庭总部饭店运营团队指挥长一行莅临视察，对“万豪酒店”软硬设施、服务质量与酒店环境等给予了高度评价。10 月，亚运会在杭州圆满结束，酒店也圆满完成亚运会接待任务。
此外，全景天地 2 号楼土地产权分割事宜，与政府进行了多次沟通与协调，
已取得实质性进展，相关工作正在推进中。
(二) 物业经营与服务管理业务
公司目前物业经营与服务管理业务分布在深沪杭等区域，物业经营与服务管理业务已发展成为保障企业稳定经营的基础性业务，来自于物业租金、酒店和物业服务等经营性收入是确保公司保持平稳发展的稳固基础。
物业经营方面：通过激发经营活力，积极开展租赁招商工作，确保经营稳定和收入稳定。公司通过机构优化、人员调整，加强了招商团队力量，加大招商力度，积极推进物业租赁经营工作，较好的完成了各项年度任务指标。
服务管理业务：一是优化管控体系，科学精细运营。公司持续着眼于服务力的底层能力建设，提升物业服务水平。在各部门的共同努力下，公司年度第三方客户满意度测评获得了客户的肯定，2023 年公司客户满意率为 95.58%，较 2022
年提升 0.38%；满意度为 89.83，较 2022 年提升 1.14，均处于行业优秀水平。
二是厚植民生底色，筑牢服务根基。物业企业的服务力、创新力决定了企业在市场中的竞争力。公司坚守品质初心，始终秉持 “以人为本”，紧密围绕业主需求，不断完善服务体系建设，创新智慧服务改革。各项目园区目前配备了 AED急救设备，并定期组织开展急救演习和急救技能普及活动，实现社区黄金 4 分钟急救响应。此外，公司还举办了近百场社区文化活动，为近万名业主提供邻里交流的平台，营造了邻里友爱、温暖舒心的生活环境。三是聚焦多元服务，充实品牌力量。高质量发展更需要市场的验证。公司努力提升品牌经营质效，整合行业
内外资源，线上线下联动，不断提升公司品牌形象。2023 年，物业集团分别荣获“深圳市物业管理行业协会优秀通讯员称号”“2023 中国物业服务企业综合实力 500 强”等殊荣。
2023 年，深沪杭三地物业租金及服务管理(含酒店)等经营性收入 4.59 亿元，
同比增长 17.63%,经营性收入的稳定增长，为保障企业的稳定经营做出重要贡献。
(三)公司治理方面
1.安全规范促发展，持续强化企业内控管理工作
一是法务、审计、财务等部门继续发挥企业内部监督防火墙作用，有效维护企业合规经营及合法权益；二是强化行政、人力资源和信息安全管理，优化、完善内部管理流程，提高工作成效。三是牢固安全生产底线，扎实构建安全堡垒。公司坚持安全发展理念，定期召开安全生产会议，落实安全责任，筑牢安全生产底线，全年无重大安全责任事故。
2.重大人事变动，管理团队迭代
公司从原来的国有控股、无实际控制人变更为有实际控制人，目前实际控制人为恒裕资本、龚泽民，公司属性为民营企业。由于公司属性的变化，与原有管理体制、管理理念上存在差异。报告期内，公司董事长、董事、总经理及监事会主席等核心岗位均发生了变化，同时组建了新的经营班子，并着手进行组织架构调整和改革迭代。对上市公司的组织架构按照业务条线进行了划分，管理体制调整为“大部制+职能”建制，实行集约化管理运行机制，明确分工，落实责任，进一步提高管理绩效。
3.持续践行社会责任，积极回馈股东与社会
(1)重视现金分红，维护投资者合法权益