皇庭国际:2023年年度审计报告

深圳市皇庭国际企业股份有限公司
审计报告
亚会审字（2024）第 01610053号
亚太（集团）会计师事务所（特殊普通合伙）
二〇二四年四月二十五日

目 录
项 目 起始页码
审计报告 1-6
财务报表
合并资产负债表 1-2
合并利润表 3
合并现金流量表 4
合并股东权益变动表 5-6
资产负债表 7-8
利润表 9
现金流量表 10
股东权益变动表 11-12
财务报表附注 1-108
财务报表附注补充资料 108-109
审 计 报 告
亚会审字（2024）第 01610053 号
深圳市皇庭国际企业股份有限公司全体股东：
一、保留意见
我们审计了深圳市皇庭国际企业股份有限公司（以下简称“皇庭国际”）财务报表，
包括 2023 年 12 月 31 日的合并及母公司资产负债表，2023 年度的合并及母公司利润
表、合并及母公司现金流量表、合并及母公司股东权益变动表以及相关财务报表附注。
我们认为，除“形成保留意见的基础”部分所述事项产生的影响外，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了皇庭国际 2023 年 12 月31 日合并及母公司的财务状况以及 2023 年度合并及母公司的经营成果和现金流量。
二、形成保留意见的基础
如财务报表附注六、注释 3 应收账款和注释 6 其他应收款所述，皇庭国际对关联
方资金往来余额单项计提了信用减值损失。截至 2023 年 12 月 31 日，皇庭国际关联
方经营性往来余额为 88,304.52 万元，累计计提信用减值损失 70,643.62 万元。本年度皇庭集团、皇庭房地产信用状况无好转迹象，我们无法就关联方资金往来余额计提信用减值损失的合理性及准确性获取充分、适当的审计证据。
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道德守则，我们独立于皇庭国际，并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表保留意见提供了基础。
三、其他信息
皇庭国际管理层（以下简称“管理层”）对其他信息负责。其他信息包括皇庭国际2023 年度报告中涵盖的信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证结论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。
基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在这方面，我们无任何事项需要报告。
四、关键审计事项
关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。除“形成保留意见的基础”部分所述事项外，我们确定下列事项是需要在审计报告中沟通的关键审计事项。
(一) 收入确认
1.事项描述
2023 年度，皇庭国际营业收入 1,171,704,287.31 元，主要来源于商业运营服务、
物业管理服务、功率半导体生产销售和融资租赁服务及其他。鉴于营业收入是皇庭国际的关键业绩指标之一，使得收入存在可能被确认于不正确的期间或被操控以达到预期目标的固有风险，因此我们将收入确认识别为关键审计事项。
关于收入确认会计政策详见附注四、26；关于收入分类及本期发生额披露详见附注六、注释 45。
2.审计应对
与评价收入确认相关的审计程序主要包括以下程序：
（1）了解及评价与收入确认事项有关的内部控制设计的合理性，并测试关键控制执行的有效性；
（2）选取样本，通过检查相关合同并对管理层访谈，对与收入确认有关的重大风险及报酬转移时点进行分析评估，进而评估公司收入的确认政策是否符合会计准
则要求；
（3）从销售收入的会计记录和合同台账中选取样本，检查该笔销售相关的合同、发票和收款凭证等支持性文件，执行重新计算程序，对合同收入进行验算，以验证收入确认的准确性，评价收入是否被记录于恰当的会计期间；
（4）选取样本，对重要应收账款余额及交易发生额执行函证及替代测试程序，以确认收入的真实性和完整性；
（5）结合收入的类型，对收入和毛利情况执行分析性程序，包括：月度波动分析、年度比较分析、毛利率分析等，检查是否存在异常波动，以评价收入及毛利变动的合理性。
(二)投资性房地产公允价值的估值
1、事项描述
皇庭国际投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。截至 2023 年 12 月 31
日，皇庭国际合并财务报表中投资性房地产的公允价值为人民币 6,736,735,200.00 元，占资产总额的 76.75%。2023 年度皇庭国际合并利润表中投资性房地产的公允价值变动损益为人民币-477,378,771.97 元，其中本期处置的投资性房地产公允价值变动-138,655,695.97 元。
皇庭国际投资性房地产主要包括购物广场、写字楼及公寓等。投资性房地产 2023年 12 月 31 日的公允价值已经由管理层外聘的第三方评估机构进行独立评估。
由于投资性房地产对皇庭国际的资产负债表具有重要性，而且确定其公允价值涉及重大管理层判断和估计，可能存在管理层偏向。因此，我们把皇庭国际的投资性房地产公允价值的估值列为关键审计事项。
关于投资性房地产会计政策详见附注四、15；关于投资性房地产明细披露详见附注六、注释 14。
2、审计应对
与评价投资性房地产公允价值的估值相关的审计程序主要包括以下程序：
（1）了解、评估、测试公司与投资性房地产相关的内部控制的设计、实施和运行的有效性；
（2）自管理层获取第三方评估机构对公司投资性房地产的评估报告，并对管理层聘请的第三方评估机构的客观性、独立性及专业胜任能力进行评价；

（3）在复核评估机构所用原始数据的准确性及相关性，从而评估其工作是否适当；
（4）对评估方法和假设、选用的主要评估参数的合理性进行审阅与复核；
（5）复核财务报表中与投资性房地产公允价值评估有关的列报与披露。
五、管理层和治理层对财务报表的责任
皇庭国际管理层（以下简称“管理层”）负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
在编制财务报表时，管理层负责评估皇庭国际的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项（如适用），并运用持续经营假设，除非管理层计划清算皇庭国际、终止运营或别无其他现实的选择。
治理层负责监督皇庭国际的财务报告过程。
六、注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我们也执行以下工作：
（一）识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序以应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。
（二）了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。
（三）评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。
（四）对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计
证据，就可能导致对皇庭国际持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致皇庭国际不能持续经营。
（五）评价财务报表的总体列报、结构和内容，并评价财务报表是否公允反映相关交易和事项。
（六）就皇庭国际中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对财务报表发表意见。我们负责指导、监督和执行集团审计。我们对审计意见承担全部责任。
我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。
我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能被合理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施（如适用）。
从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，因而构成关键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在极少数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利益方面产生的益处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。
[本页无正文，为皇庭国际年度审计报告亚会审字（2024）第01610053号签字盖章页]
亚太（集团）会计师事务所 中国注册会计师：
（特殊普通合伙） （项目合伙人）
中国注册会计师：
中国·北京 二〇二四年四月二十五日

合并资产负债表