保利发展(600048):营收增长业绩承压,聚焦核心城市持续优化投拓-年报点评

核心观点

   事件:公司近期发布2023年年报,全年实现营业收入3468.3亿元,同比上升23.4％;

   实现归母净利润120.7亿元,同比下降34.1％。

   营收稳步提升,毛利率下降叠加资产减值导致业绩承压。23年公司竣工和结转规模带动收入同比增长23.4％至3468.3亿元。23年期末,公司合同负债3772亿元,可结算资源充足。归母净利同比下降34.1％至120.7亿元,主要由于:1)低利润项目结转占比提升,23年公司结转毛利率同比下降5.99pct至16.02％。2)结合当前市场情况,计提存货和长期股权投资等资产减值损失50.5亿元,同比增加38.9亿元。

   销售额排名行业第一,聚焦核心城市持续优化投拓。23年公司实现销售额4222亿元,排名行业第一,市占率提升至3.6％。核心38城销售贡献近9成,珠三角、长三角销售贡献分别超1100亿元和1400亿元,深耕效果显著。拿地方面,公司全年共拓展项目103个,拿地总价1632亿元,逆势同比增长1.2％,其中一线城市拿地金额占比提升至35％;拓展权益比提升16pct至83％;投资销售比增长3.4pct至38.7％;新增项目税前成本利润率平均超15％,为后续盈利水平提供保障。

   财务稳健、融资优势凸显,资产经营质量提升。23年公司实现回笼金额4304亿元,销售回笼率102％,连续6年保持经营活动现金流为正,三道红线指标维持绿档。截至23年末公司扣预收资产负债率67.1％、净负债率61.2％,分别较期初下降1.34/2.37pct,现金短债比1.28;期末有息债务余额3543亿元,较期初减少271亿元,综合融资成本同比下降36BP至3.56％,融资优势凸显。资产经营方面,公司对公寓、写字楼、商业业态进行资源整合,已开业资产回报率同比提升0.5pct至2.7％,;商业经营类资产项目新增28个至135个,管理面积同比增长12％至435万方;在资产回报率和运营规模双重提升下,资产经营类收入同比增长超三成。

   盈利预测与投资建议

   维持买入评级,调整目标价至11.22元。根据公司年报,我们调整了公司营收增速,下调24年开发业务毛利率,同时调整了期间费用率,调整公司24-25年EPS预测值为1.02/1.03元(原预测值为1.80/1.96元)并引入26年EPS预测值为1.05元。参考可比公司24年平均估值为11X,对应目标价11.22元。

   风险提示:房地产销售大幅低于预期。逆周期政策不及预期。资产减值损失超预期。拿地强度不及预期。