万科A(000002):营收下降销售承压,经营业务稳步提升-2024年一季报点评

事件:公司发布2024年一季报,2024年一季度实现营收615.94亿元,同比下降10.05％;归母净利润-3.62亿元,上年同期为14.46亿元。

   一季度业绩承压:公司2024年一季度实现营收615.94亿元,同比下降10.05％,归母净利润-3.62亿元,上年同期为盈利14.46亿元。营收降低、业绩较大幅度下滑主要由于:1)结算规模下降,2024年Q1结算面积金额466.7亿元,同比下降13.8％;2)开发业务毛利率下降6.7pct至10.5％、整体毛利率下滑4.6pct至10.8％。截至2024年1季度末,公司合并报表范围内有2322.5万方的已售未竣工,对应合同金额3501.5亿元,有望支撑公司未来收入。

   销售回落拿地谨慎:销售方面,2024年Q1公司实现销售金额579.8亿元,同比下降42.8％;销售面积391.1万方,同比下降37.5％;对应销售均价14825元/平米,同比下降8.5％,受到行业整体压力的影响,公司一季度销售量价均承压。拿地方面,公司2024年一季度共新增3个项目,分别位于银川、昆明、贵阳,合计计容建面36.2万方,权益地价9.3亿元,对应总地价18.39亿元,计算得到权益比例为54.42％,其中贵阳地块权益比例100％。按照全口径计算,新增土储的楼面价5080元/平米,对应地货比为0.34。截至2024年一季度末,公司在手土储6522.2万方,是2023年销售面积的2.64倍,有望支持公司发展。

   积极实现资金回流:2024年Q1,公司回款效率保持100％以上。截至2024年一季度末,扣除预售账款后的负债率为64.9％、净负债率59.3％,严控杠杆水平。公司采取多种方式实现资金回流:2024年Q1已通过大宗资产交易回款42亿元、经营性业务通过REITs实现资产盘活如中金印力消费REIT募集资金净额32.6亿元。融资方面,公司2024年Q1新增融资的综合成本为3.33％,较2023年新增的境内融资成本3.61％低0.28pct。

   经营业务齐头并进:租赁住宅2024年Q1实现营收8.33亿元,同比增长7.3％,新拓展房源7121间,截至一季度末,租赁住宅业务共运营管理23.8万间长租公寓,累计开业17.95万间,出租率93.9％。物流仓储2024年Q1实现营收9.7亿元,同比增长1％,其中冷链收入4.3亿元,同比增长10.1％;截至2024年一季度末,物流仓储业务累计可租赁建面1020.2万方,其中高标库可租赁建面850.4万方,稳定期出租率83.9％。商业开发与运营业务2024年Q1实现营收23.8亿元,同比增长2.3％,其中印力管理的项目营收14.3亿元,同比增长4.8％。

   投资建议:2024年Q1公司结算规模和毛利率下滑影响收入和业绩水平,行业整体销售承压的背景下,公司销售回落拿地谨慎。公司已售未竣工和在手土储有望支持发展和收入。公司2024年一季度回款效率保持100％以上,并通过大宗、REITs等方式回款。考虑到毛利率承压,我们下调公司2024-2026年归母净利润至116.22亿元、118.66亿元、122.34亿元的预测,对应EPS为0.97元/股、0.99元/股、1.03元/股,对应PE为7.61X、7.45X、7.23X,维持"推荐"评级。

   风险提示:宏观经济不及预期的风险、房地产销售不及预期的风险、房价大幅度下跌的风险、经营业务不及预期的风险、资金回流不及预期的风险、债务偿还不及预期的风险。