万科A(000002):经营性业务承压,优化资产负债结构

收入下降业绩承压,利润率及减值影响盈利能力。根据公司年报,23年万科实现营业收入4657.4亿元,同比下降7.6％,归母净利润121.6亿元,同比下降46.4％,受表内外利润率下降及资产减值影响,公司开发业务盈利能力承压。股东回报方面,受市场景气等因素影响,公司判断未来经营不确定性加大,为留足资金应对市场挑战,公司决定23年不派发股息、不送红股。

   销售仍属第一梯队,拿地力度居主流房企中游。销售方面,23年公司实现销售3761亿元,同比下降10％,全国排名升至第2,维持第一梯队的规模水平。拿地方面,23年拿地总金额849亿元,对应金额口径拿地力度23％,在持续经营房企中力度处于中游。年末公司未售土储面积降至6851万方,同比下降19％,对销售覆盖倍数为2.78x,考虑货值厚度、结构及计划开工速度,未来公司销售去化一定程度上承压。

   有息负债规模稳定,主动规划调整负债结构。截至23年末公司账面有息负债3201亿元,同比增长2％,其中银行贷款占比提升,公开债占比下降。公司在年报中提到,未来2年削减付息债务1000亿元以上,主动融入城市房地产融资协调机制,通过负债结构调整应对偿债压力。

   盈利预测与投资建议。预计24-25年归母净利润分别为109亿元、109亿元,同比-10.2％、-0.2％,对应PE为7.5x、7.5x。给予公司23年末归母净资产0.5倍合理估值,对应A股合理价值10.51元/股,考虑汇率及AH溢价因素对应H股9.82港元/股,均维持"买入"评级。

   风险提示。改善不及预期,包括政策改善、居民需求持续性不及预期等;供给侧出清扰动市场情绪;结算规模及利润率不及预期等。