城建发展(600266):股权投资波动拖累Q1业绩-季报点评

24Q1出现亏损,维持"买入"评级公司4月26日发布一季报,24Q1实现营收12.3亿元,同比-9％;归母净利润-3.3亿元,23Q1为0.6亿元。受股权投资波动影响,公司24Q1再次出现亏损,但全年来看待结转资源充裕,重点项目结转有望推动业绩回正。

   我们维持24-26年EPS为0.47/0.63/0.68元的盈利预测。可比公司平均24PE为10倍,综合考虑公司核心城市资源、待结转项目利润潜力和股票投资带来的业绩波动,我们依然认为公司合理24PE为11倍,目标价5.17元,维持"买入"评级。

   股权投资波动导致24Q1出现亏损24Q1公司竣工面积较少,导致营收同比有所下滑。归母净利润出现亏损,主要因为:1、参股企业中科招商持有的南微医学(688029CH)股价下跌31％,导致公司录得投资亏损3.0亿元;2、公司持有的国信证券(002736CH)股价下跌2％,导致公司录得公允价值变动亏损0.5亿元。剔除股权投资的影响,我们估算公司地产业务接近盈亏平衡状态,由于结转规模较小,我们认为对于全年的指示意义较弱。

   市场下行和推盘减少拖累销售,拿地弹药充裕24Q1公司实现销售金额54.7亿元,同比-56％;销售面积7.7万平,同比-69％。从较高的销售均价来看,销售项目集中于北京,受北京房地产市场调整及推货同比减少(23Q1以天坛府为代表的多个京内项目新推/续销)影响,销售规模有所下滑。24Q1公司未有新增拿地,但通过中票融资30亿元,截至期末货币资金152.1亿元,较23年末+11％,拿地弹药充裕。我们预计公司将密接跟踪北京土地市场供应节奏,并且跟进城中村改造进展。

   待结转资源充裕,天坛府、临河村棚改潜在利润可观截至23年末,公司已售未结转面积353.6万平,合同负债为363.2亿元,相较23年营收覆盖率为178％,待结转资源充足。尤其看到:1、23年天坛府/望坛新苑结转面积4.3/6.0万平,推动兴瑞公司(望坛棚改项目公司)实现营收/净利润70.9/4.0亿元,而期末未结转面积仍有22.9/9.0万平;2、临河村棚改项目锁定管理费并取得政府审定纪要,等待政府审计完毕即有望开启结转。我们预计这两个项目潜在利润体量可观,有望成为公司释放利润的重要支撑。

   风险提示:北京区域市场风险,棚改和一级开发项目进展不及预期的风险,股权投资、少数股东损益占比导致业绩波动的风险。