保利发展(600048):销售位居第一,土储质量提升

事件:2024年4月22日公司发布2023年年度报告。2023年公司实现营业收入3468亿元,同比+23.4％;实现归母净利润121亿元,同比-34.1％。

   销售位居行业第一,核心城市贡献提升:公司2023年全年实现销售金额4222亿元(同比-7.7％),位列行业第一;实现销售面积2386万平米(同比-13.2％);销售均价17695元/㎡,同比+6.3％。虽然由于行业调整导致销售金额下行,但公司市占率较2023年提升0.2pct。此外,确定性强的核心38城销售贡献进一步提升2pct至88％。

   投资聚焦优质项目,土储质量提升:公司聚焦高质量拓展,全年拿地总地价1632亿元,拿地强度(总地价/销售金额)为38.7％(2022年为35.3％),其中99％位于核心38城。截止2023年末,公司土地储备计容建面7790万平米,其中核心38城占比近7成,较上年末提升2.4pct,土储质量进一步提升。

   结转规模提升带动收入增长,盈利能力承压:2023年全年公司营收同比+23.4％;由于低利润项目结转占比提升,结转毛利率同比-6.0pct至16.02％,同时出于谨慎性原则对存货及长期股权投资计提减值约50亿元,公司归母净利润同比-34.1％。但截止报告期末公司合同负债3772亿元,公司未来收入保障度高。

   资产负债结构持续优化,融资成本进一步降低:截止2023年末,公司扣预收资产负债率、净负债率较期初分别下降1.34pct、2.37pct,负债结构优化,经营稳健。同时全年综合融资成本3.56％,较上年末进一步下降36bp。

   投资建议:得益于在核心城市的提前布局,公司销售位列行业第一,并且不断提升土储质量,未来结转收入保障度高。资产负债结构持续优化,经营稳健。我们预计公司2024-2026年实现营业收入3538/3706/3937亿元,归母净利润126/134/146亿元。对应PE分别为7.59/7.17/6.56倍,维持"增持"评级。

   风险提示:销售不及预期,行业政策超预期收紧,行业信用风险加剧