万科A(000002):坚定经营信心,积极应对阶段挑战-公司公告点评

2024年4月14日,公司发布《2024年4月14日投资者关系活动记录表》。

   积极应对阶段挑战,交付化债双重承诺。公司已制定一揽子稳定经营和降低负债的方案,能够妥善化解阶段性压力,首先立足"自救",其次是用足现有的各类融资工具。公司承诺,今明两年债务规模将下降1000亿元,债务风险获得实质性化解;万科集团所有项目,将保证按时高质量交付。

   行有不得,反求诸己。公司自我总结导致目前挑战的三大原因:1)转型业务超出资源匹配能力,过多占用了开发业务资金,规模过大也导致管理能力跟不上,经营目标未能按计划达成;2)未能坚决摆脱行业惯性,在不少城市包括一些重点城市和一线城市,出现投资冒进和失误;3)对融资模式趋势性变化的认识一开始不够全面透彻,集团已经启动了房地产融资模式的调整,但从总对总的信用融资为主转向新的融资模式还需要一个过程。

   正面回应舆情,化解负面影响。

   1)烟台实名举报不予立案,烟台万科已提起民事诉讼。一是烟台举报方就万科挪用资金问题于2023年向烟台公安机关报案并被受理;烟台公安机关经过3个月调查取证后,于2023年11月作出决定不予立案。二是税务机关对烟台万科进行稽查,万科不存在拒不交账的情况,目前税务机关亦没有认定烟台万科存在偷逃税款之主观故意。三是合作项目中不存在所谓万科管理团队私人利益。烟台万科公司已于2024年2月在烟台法院提起民事诉讼,依法主张合法权利。该案件已进入正式审理阶段,法院已依法裁定对合作方资产采取诉讼保全。

   2)济南万科总经理肖劲被公安机关带走属于个人案件,与烟台举报无关。

   3)不存在领导出国不回,管理层境外公务正常开展。原华中区域首席合伙人蔡平,孩子在美国出生,现在到了接受教育的阶段,需要家庭陪伴,其于2023年提出辞职并获得公司同意。原总部协同中心牵头合伙人王润川,因前往香港深造提出离职,目前人常住深圳。集团管理层境外公务出行正常进行。

   投资建议:维持"优于大市"评级。我们认为公司多项业务仍具备发展潜力,积极应对债务问题并获得多方支持。预计公司2024年和2025年EPS在1.08和1.13元。考虑公司龙头地位,我们给予公司估值适度溢价,按照2024年10-12XPE水平,对应合理价值区间10.78-12.92元,维持"优于大市"评级。

   风险提示:行业面临总量下行风险,公司化债方案实际落地需后续跟踪。