万科A(000002):开发业务表现承压,24年提升去杠杆力度

事件:公司发布23年年报、24年3月经营情况及4月投资者关系活动纪要。

   点评:开发业务承压,资产减值计提增加,24年或加速去杠杆保障财务安全。

   开发业务结算承压,资产减值计提增加:2023年公司实现营收4657亿元,同比减少7.6％,其中开发业务结算收入同比减少9.6％至4016亿元,主要因前期销售下滑导致交付规模减少,截至23年末公司表内已售未结算的合同负债为3604亿元,同比下降32％,预期24年开发收入规模仍将下滑。2023年,公司综合毛利率为15.2％,同比降低4.3pct,开发业务结算毛利率为15.7％,同比降低4.7pct,仍处于下降趋势中;归母净利润为121.6亿元,同比减少46.2％,业绩大幅下滑一方面源于开发业务营收与毛利率下滑,另一方面因投资收益同比减少14.1亿元、资产减值损失同比增加30.4亿元等;公司计划不分红派息。

   24年Q1销售承压,略好于市场整体表现:2023年,公司实现销售额3761亿元,同比下降9.8％,月均销售额313亿元。24年Q1,公司实现销售额580亿元,同比下降42.8％,同期百强房企销售额同比减少49％,略好于百强房企整体表现;月均销售额193亿元,其中3月销售额245亿元,同比下降42.5％。

   23年拿地缩量提质,24年Q1拿地克制:2023年公司获取43个新项目,总建面596万平方米,权益总地价463亿元,新增项目平均地价为13899元/㎡,同比增长13.0％,新增土储缩量提质,主要分布在北京、上海、杭州、成都等重点城市。截至23年末,公司在建及规划中项目总建面9189万平米,同比减少22.5％。2024年Q1,公司新增土储3幅,总地价18.4亿元,拿地销售比约3.2％。

   23年末非受限资产充足,24年或加速去杠杆:截至23年末,公司有息负债3200亿元,其中短债占比19.5％,现金短债比约1.6倍,净负债率54.7％,扣除预售账款的资产负债率65.5％;投资性房地产账面价值1101亿元(按成本计量),已用于借款抵押的比例为12.3％,抵押物较充裕。2023年公司境内新获融资的综合成本为3.61％,融资成本处于低位。公司2024年计划实现交易回款不低于300亿元,未来两年削减有息债务1000亿元以上,提升财务安全性。

   盈利预测、估值与评级:考虑目前新房市场需求及价格修复缓慢,或增加公司销售及毛利率下滑压力,同时存货仍存在减值压力,我们预测公司24-25年EPS为0.75/0.84元(原预测为1.68/1.82元),新增26年EPS预测为0.89元,当前A股股价对应24-26年PE估值为9.4/8.4/8.0倍,公司作为行业头部优质房企,发展稳健,经营服务业务具备先发优势,维持A/H股"买入"评级。

   风险提示:销售与拿地不及预期,经营与财务安全风险,市场下行超预期等风险。

   公司盈利预测与估值简表