万科A(000002):业绩承压,经营性资产打开融资空间-年报点评

事件:公司近期发布2023年年报,全年实现营业收入4657.4亿元,同比-7.6％;实现归母净利润121.6亿元,同比-46.4％。

   开发业务收入及毛利率下降叠加计提减值影响业绩。23年实现营收4657.39亿元,同比下降7.6％;归母净利润121.63亿元,同比下降46.4％,业绩增速低于营收增速,主要系开发业务结算规模同比下滑9.6％,且其结算毛利率(扣土增税前)同比下降4.7pct至15.7％、投资净收益同比下滑34.7％、叠加计提减值损失38.7亿元(较22年增加29.4亿元)。23年销售、管理费用率分别同比+0.17pct、-0.66pct。考虑到23年全年市场继续下行,房企普遍随行就市、销售毛利率承压、房价下行趋势下对存货进行计提减值,我们预计公司短期结算毛利率或较难有明显改善。

   财务保持健康,持有的经营性资产融资空间较大,短期内标债信用风险较低。在行业下行期公司销售端不可避免承压,但23年公司累计销售额位居在行业第二,达到3761亿元,且其降幅小于行业以及头部房企,体现其较强韧性。拿地方面,拿地金额849.1亿元,从拿地到开盘的周期缩短至4.4个月,投资兑现度达88％。期末公司在手货币资金998.1亿元,短债比1.6,可覆盖一年内到期有息负债,全年回款效率100％。资债结构持续优化,扣除预收账款的资产负债率65.5％,同比下降2.1pct,净负债率54.7％,保持合理水平。公司拥有较大体量的经营性资产,可通过资产处置、发行REITs、经营性物业贷款缓解现金流紧张,在目前房地产行业困难时期,公司持有的经营性资产融资空间较大,短期内标债信用风险较低。

   多元化业务稳健发展,经营性资产释放价值。公司23年经营服务业务稳定增长,物业/物流仓储/租赁/商业收入同比增长10.2％/17.2％/6.8％/4.6％。公司REITs发行取得突破,其中中金印力消费REITs将于4月8日正式发售,未来随着保租房及仓储物流REITs发行,有望打通"投融建管退"商业模式闭环,释放经营性资产价值。

   盈利预测与投资建议

   维持买入评级,调整目标价至8.37元。根据2023年公司年报,我们下调公司营收增速及毛利率,上调了公司费用率的预测,调整公司24-26年归母净利润预测值为110.8/92.5/83.1亿元(24-25年原预测值为203.9/219.9亿元)。可比公司24年PE为9X,对应目标价8.37元。

   风险提示:房地产销售低于预期。逆周期政策不及预期。资产减值损失超预期。