万科A(000002):多元业务有序展开,全力守护经营安全-公司年报点评

业务结算规模下行,成本减值影响利润。2023年,公司实现营业收入4657.4亿元,同比下降7.6％;实现净利润204.6亿元,同比下降45.6％;实现归属于上市公司股东的净利润121.6亿元,同比下降46.4％,主要原因是开发业务结算规模和结算毛利率均有下降,且对部分开发项目计提了减值;每股基本盈利1.03元,同比下降47.3％;全面摊薄的净资产收益率为4.8％,较2022年下降4.5个百分点。

   积极应对到期债务,多方支持增厚安全垫。截至2023年底,公司扣除预售账款的资产负债率65.5％,较2022年底降低2.1个百分点,从2018年76.0％的高点连续5年下降;净负债率54.7％,较2022年底提高11.0个百分点。

   2023年,公司实现经营性现金净流入39.1亿元,连续15年为正。2023年,公司持有货币资金998.1亿元,高于一年内到期的有息负债总额624.2亿元。

   2023年11月,深圳市国资委、深铁集团和公司共同召开金融机构沟通会,深圳市国资委表示,万科是深圳国资体系的重要成员。经营性物业贷款方面,公司正积极和银行进行洽谈,加快经营性融资资源的释放。城市房地产融资协调机制方面,截至2024年3月28日,公司已在北京、广州、杭州、成都、重庆、南昌、昆明等22个城市上报住建融资协调机制白名单项目42个,后续将按各个城市细则要求积极申报。

   销售降幅缩窄,行业地位保持。2023年公司实现合同销售面积2466.0万平,合同销售金额3761.2亿元,同比分别下降6.2％和9.8％。2023年公司在各大区域的销售分布情况看,主要贡献区域为上海区域、南方区域、北京区域、华中区域、西南区域和西北区域,分布占到总销售金额的34.2％、23.7％、13.5％、9.1％、7.1％和6.5％。

   三类REITS取得突破,实现商业模式闭环。截至2023年3月28日,中金印力消费REIT已完成网下询价,预计募资32.60亿元;万纬仓储物流REIT申报材料获中国证监会受理;保障性租赁租房REIT已完成资产端的梳理、评估,正在开展申报工作。

   投资建议:维持"优于大市"评级。我们认为公司多项业务仍具备发展潜力,积极应对债务问题并获得多方支持。预计公司2024年和2025年EPS在1.08和1.13元。考虑公司龙头地位,我们给予公司估值适度溢价,按照2024年10-12XPE水平,对应合理价值区间10.78-12.92元,维持"优于大市"评级。

   风险提示:行业面临总量下行风险。