万科A(000002):公司经营与行业压力的对抗-2023年报点评

事件描述

   公司公告,2023年实现营收4657.4亿元(-7.6％),归母净利润121.6亿元(-46.4％),扣非后归母净利97.9亿(-50.6％),综合毛利率15.2％(-4.3pct)。2023年度不分红。

   事件评论收入与毛利率下滑拖累业绩,行业下行压力仍需消化。2023年公司实现营收4657.4亿元(-7.6％),主要由于竣工量(-13.7％)及结算资源量(-12.9％)同比下降。归母净利润降幅(-46.4％)大于营收降幅(-7.6％),主因综合毛利率同比下降4.3pct至15.2％(其中开发业务结算毛利率同比下降4.7pct至15.7％),投资净收益同比下滑34.3％至26.9亿元、计提减值损失38.7亿元(去年同期计提减值9.3亿元)等因素也拖累业绩表现。虽税金及附加率、期间费用率分别同比下降0.9pct、0.2pct至4.0％、4.8％,仍难以完全对冲毛利率下滑对业绩的不利影响。展望后期,公司表内预收账款3104亿元(-33.5％),预收/结算=0.77X,毛利率短期难有起色,结算规模也将持续承压,房价下跌背景下存货的减值压力仍在,尽管经营性业务供需边际提升,但后续业绩仍需进一步努力。

   销售规模业内前二,行业需求与资金链承压下投资趋于审慎是理性选择。2023年公司销售额3761亿元(-9.8％),销售规模行业前二。全年拿地投资额约828亿元(-6.5％),楼面价13899元/方(+13.0％)。金额、面积角度的投资强度分别为22.0％、24.2％,行业需求与资金链承压下投资趋于审慎是理性选择。2023年新开工1706万方(+8.8％),完成年初计划的102％;竣工3134万方(-13.7％),完成年初计划的97.1％。2024年计划新开工、竣工量分别为1072、2206万方,计划对计划同比下降35.9％、31.7％。截至2023年末公司未竣工土储9189万方(在建5886+待建3304万方),同比下降22.5％,行业需求尚未修复,公司前端投资及开工、中端库存、后端竣工均有一定收缩。

   第二曲线稳步成长,长租公寓在成本法下首次实现整体盈利。2023年经营服务业务体现较强韧性,全口径收入达558.1亿(+8.9％),提供稳定现金流,助力穿越周期。物业收入334.2亿(+10.2％),蝶城战略取得成效,住宅物业毛利率提升3.5pct。商业全口径租金91.1亿(+4.6％),合计开业203个商业项目,总建面1158万方,储备面积305万方。物流地产累计开业建面1002万方,全口径租金41.8亿(+17.2％)。长租公寓规模行业第一,成本法下首次实现整体盈利,管理23万间,开业18万间,全口径租金34.6亿(+6.8％)。

   投资建议:在动荡环境下相对保守的经营导向是理性的选择,公司计划2024年加强大宗与股权交易工作,实现回款300亿元以上,彰显紧抓现金流、增厚安全垫的决心;降杠杆是短期内的主基调,未来两年计划削减付息债务1000亿元,积极利用经营性物业贷等融资工具,全面融入城市房地产融资协调机制,推动融资模式转型。中长期而言,公司在品牌和效率层面仍具备一定竞争优势,开发业务头部地位仍相对稳固,存量业务价值可观。行业整体承压背景下,公司核心要务在于维持资金链平衡,在渡过流动性压力、成功穿越周期的前提下,公司存续价值仍相对突出。预计2024-2026年归母净利109/103/99亿,同比增速-10％/-5％/-5％,P/E为9.8/10.4/10.9X,给予"增持"评级。

   风险提示1、行业需求承压,销售大幅下滑;2、房价持续下行,资产减值压力加剧。