万科A(000002):结算毛利水平下行,努力渡过模式转型

结算毛利水平下行,努力渡过模式转型,维持"买入"评级万科发布2023年年报,公司收入下滑业绩承压,在年报中提出2024发展展望:(1)确保安全底线:经营层面现金流为正,加强大宗交易和股权交易工作,回款300亿元以上;(2)坚定降杠杆,未来两年削减付息债务1000亿元;(3)做好产品、好服务;(4)精简高效、节衣缩食。受行业销售低迷、公司销售规模下降影响,我们下调2024-2025年并新增2026年盈利预测,预计2024-2026年公司归母净利润分别为102.6、116.1、121.3亿元(2024-2025年原值238.4、258.4亿元),EPS分别为0.86、0.97、1.02元,当前股价对应PE估值分别为10.5、9.3、8.8倍。我们看好公司高价地结转后盈利水平持续修复,维持"买入"评级。

   开发业务毛利下行,计提减值侵蚀利润水平公司2023年实现营业收入4657.39亿元,同比-7.6％;实现归母净利润121.63亿元,同比-46.4％;经营性现金净流入39.1亿元,基本每股收益1.03元;结算毛利率15.4％,同比-4.4pct,其中开发业务结算毛利率15.7％,同比-4.7pct。截至2023年末,公司已售未结资源2338.6万方,同比-30.4％,合同金额3604.4亿元,同比-32.0％;公司净负债率为54.7％,同比+11.0pct;有息负债3200.5亿元,其中一年内到期占比19.5％;年内境内新获融资的综合成本为3.61％。2023年计提存货跌价准备34.9亿元(2022年4.5亿元),影响归母净利润29.5亿元。

   销售小幅下降,拿地均价提升2023年公司实现销售面积和金额2466.0万方、3761.2亿元,同比分别-6.2％、-9.8％。全年新开盘项目50个,首开当日去化率67％。全年累计获取新项目43个,总计容建筑面积596.0万方,同比下降13.6％;权益地价总额约463.2亿元,同比下降6.7％;新增项目平均地价为13899元/平米,同比提升1602元/平米。

   多元业务发展保持稳健(1)万物云:2023年实现营业收入334.2亿元,同比+10.2％;(2)物流业务:实现经营收入41.8亿元,同比+17.2％;(3)长租公寓"泊寓":实现营业收入34.6亿元,同比+6.8％。(4)商业业务:实现营业收入91.1亿元,同比+4.6％。截至2023年末,公司合计开业203个商业项目,建筑面积1158万方。

   风险提示:行业恢复不及预期、政策放松不及预期、公司销售恢复不及预期。