万科A(000002):业绩下降、多元成长,坚定降杠杆确保安全底线

23年归母净利润同比-46％、符合预期,扣非归母净利润同比-51％。据公告,23年公司营业收入4,657亿元,同比-7.6％;归母净利润121.6亿元,同比-46.4％;扣非归母净利润97.9亿元,同比-50.6％;基本每股收益1.03元,同比-47.3％。地产结算收入4,016亿元,同比-9.6％;地产结算面积2,962万平,同比-12.9％;地产结算毛利率(税金前)为15.7％,同比-4.7pct;毛利率、归母净利率分别为15.2％、2.6％,同比分别-4.3pct、-1.9pct;三费费率为4.67％,同比-0.2pct,其中销售、管理和财务费率分别+0.2pct、-0.7pct和+0.3pct;合联营企业投资收益0.6亿元(22年为-8.0亿元)。23年末公司合同负债3,086亿元,同比-33.7％;并表已售未结算金额为3,604亿元,同比-32.0％,覆盖23年地产结算金额0.9倍。

   23年销售额3,761亿、同比-10％,23年拿地/销售额比22％。据公告,23年公司销售额3,761亿元,同比-9.8％;销售面积2,466万平,同比-6.2％;销售均价1.53万元/平,同比-3.8％。公司23年拿地面积596万平,同比-13.6％;拿地金额828亿元,同比-2.3％;

   拿地均价1.39万元/平,同比+13.1％。23年公司拿地/销售面积比24％,拿地/销售金额比22％,拿地/销售均价比91％,源于拿地聚焦在广州、上海等核心城市。23年新开工面积1,706万平,同比+8.8％,完成年初计划102％;竣工面积3,134万平,同比-13.7％,完成年初计划97％。24年计划新开工/竣工面积1,072/2,206万平,同比分别-37％/-30％。

   23年末公司未竣工建面9,189万平,权益比例63％;剔除估算全口径已售未结面积后,可售面积覆盖23年销售面积2.3倍。

   23年IP收入合计168亿元、同比+8％,多元业务稳步增长。1)物流地产方面,23年万纬物流收入41.8亿元,同比+17.2％;其中高标库收入123.0亿元,同比+6.3％;冷链园区收入18.8亿元,同比+33.9％。23年末累计开业GLA1,002万平,同比+3.9％;其中高标库852万平,稳定期出租率88％;冷链150万平,稳定期使用率77％。2)租赁住宅方面,23年收入34.6亿元,同比+6.8％。23年末在管泊寓23.33万间,已开业18.01万间、同比+8.1％,出租率95.76％。3)商业地产方面,23年收入91.1亿元,同比+4.6％;

   其中印力收入57.0亿元,同比+4.1％。23年末,累计开业203个商业项目(不含轻资产),建筑面积1,158万平,同比-5.7％,其中印力占比62％;规划中和在建商业建筑面积为305万平。因此,23年公司IP合计收入168亿元,同比+7.9％。

   坚定降杠杆、确保安全底线,深铁认购印力消费REIT。23年末,公司稳居绿档,我们计算剔预负债率52.7％;净负债率44.7％;现金短债比1.5倍。23年末,有息负债3,236亿元,同比+1.9％。23年公司境内新增融资的综合成本为3.61％,年内发行信用债100亿元,其中完成20亿元的公司债发行,票面利率为3.10％/3年,分4次完成总额为80亿元的中票发行,最低票面利率为3.07％(3年期)。2024年3月,深铁集团签署中金印力消费REIT战略配售协议承诺,认购份额为基金份额发售总量的29.75％。公司在年报中指出,24年将确保安全底线,通过大宗资产、股权交易等实现交易回款不低于300亿元;坚定降杠杆,未来两年削减付息债务1,000亿元以上。

   投资分析意见:业绩下降、多元成长,坚定降杠杆确保安全底线,维持"买入"评级。考虑到近期房地产销售仍持续承压,但公司作为优质房企龙头之一,行业排名仍保持前五,并且多元业务收入将成为公司业绩压舱石,我们下调公司24-25年盈利预测分别为109/103亿元(原179/176亿元),并引入26年为104亿元,现价对应24年PE为9X,维持"买入"评级。

   风险提示:房地产调控政策超预期收紧,市场销售去化率不及预期。