万科A(000002):积极应对困难-2023年年报点评

本报告导读:2023年公司结算开始放缓,资产减值计提了34.9亿元;为应对行业调整期,公司不派发股息,不送红股,也不进行资本公积金转增股本。

   投资要点:业绩符合预期,维持增持评级。2023年公司实现营业收入4,657.4亿元,同比下降7.6％;实现归母净利润121.6亿元,同比下降46.4％。下调2024/2025年EPS分别至0.74、0.82元(原:1.70/1.76元),新增2026年0.65元,给予行业第一梯队0.53XPB,下调目标价至11.53元。鉴于除深铁集团外,多家深圳国企通过大宗交易、REITs认购、项目合作等方式支持万科,公司也正积极解决操盘离散度问题,因此维持增持评级。

   结算规模下台阶,减值计提并未结束。公司业绩增速大幅下滑46.4％原因主要有:①开发业务结算收入同比下滑9.6％,且其2023年结算毛利率同比下滑4.7pct至15.7％;②公司2023年大幅计提了34.9亿元的资产减值损失;③由于非并表项目毛利率下降,也对部分非并表项目计提了减值,投资收益同比下滑34.7％。综上,造成公司归母净利润率2023年同比下滑1.9pct至2.6％。如果把计提的减值加回去,那么公司的归母净利润率预估为2.9％。

   2024年新开工计划减少37.2％,竣工计划减少29.6％。2023年开复工计容面积约1,706万方,同比增长8.8％,完成年初计划的102.0％;竣工计容面积约3,134万方,同比下降13.7％,完成年初计划的97.1％。

   销售下滑导致后续结算放缓,2023年为保现金不分红。一方面由于2021年开始公司销售金额转负增长10.8％,2022年、2023年继续分别减少33.6％、9.8％,因此后续结算放缓;另一方面公司2023年不分红。

   风险提示:管理红利体现较慢,同时原开发业务大幅放缓。