万科A(000002):净利下滑,以安全过渡为战略核心-年报点评

收入及净利下滑,以安全过渡为战略核心公司3月28日发布年报,2023年实现营收4657亿元(YOY-7.6％),归母净利121.6亿元(YOY-46.3％)。因行业景气度下行,公司进入模式转型,我们预计2024-2026年EPS分别为0.72/0.78/0.82元(24/25年前值1.52/1.62元),A股(000002CH)参考可比公司2024年PE均值12.4x(Wind),考虑到公司多元化资产有望重估,予以2024年14xPE,予以目标价10.08元(前值14.80元),下调至"增持"评级;H股(2202HK)参考近一季度平均折价率43％以及两地对业绩和多元化业务估值差异,予以A股折价45％,目标价6.03港币(前值8.76港币),维持"增持"评级。

   收入及利润率同比下降叠加减值影响致利润下滑,销售拿地收缩23年公司竣工面积同比-13.7％,结算收入同比-8.7％,结算毛利率同比-4.4pct至15.4％,与此同时,因房价持续下行,存货减值以及信用减值损失同比多增29.4亿,因此归母净利同比显著下滑。24年计划竣工面积同比23年实际情况-29.6％,考虑到21年高地价项目的结算周期基本会在23-24年,因此预期今年开发结算利润依然会面临挑战。受行业景气度下行影响,销售规模进一步收缩。销售金额3761亿元,同比-10.8％。拿地额同比-2.4％,拿地强度22％,同比+1.7pct。截至期末,土地储备同比-19％。公司24年计划新开工面积同比23年实际开工-37.2％,开发业务整体收缩。

   短期债务压力有所提升,24年以安全过渡为战略重心公司短期负债有所承压,现金短债比同比约降50pct至1.6,净负债率同比+11pct至54.7％,有息负债规模同比略+60亿至3236亿,但应付账款同比下降677亿。年报中公司表示,今年战略重心是安全过渡转型,主要从三方面发力:1.确保安全底线:通过大宗交易等手段盘活存量,24年交易回款不低于300亿;2.降杠杆:24-25年削减付息债务1000亿,并积极融入城市融资协调机制;3.坚持开发业务的可持续内生发展。2024Q2-Q4到期公开债约224亿,积极盘活存量有望缓解公司现金流压力。

   不动产盘活以及大股东支持助力公司平稳过冬公司不动产资源充沛,4月8日,公司将发售中金印力消费基础设施REIT,总估值39.6亿元,同时华夏万纬仓储REITs也进入申报,首次发售募资额约11.6亿,保租房REIT同样在推进中,助力公司存量盘活。大股东也对公司予以支持。23年11月,深圳国资委以及大股东深铁集团均表达了对公司的实质性支持,24年3月,深铁集团也就认购中金印力REIT不超过30％股权签署协议,以上均有望改善公司现金流。但短期业绩承压,A股下调至"增持"评级。

   风险提示:行业销售下行风险,房企信用风险。