招商蛇口(001979):业绩实现明显修复,销售完成战略目标-年度点评

事件描述

   公司发布2023年报,全年实现营收1750亿元(-4.4％),归母净利润63亿元(+48.2％),扣非后归母净利润57亿元(+69.2％)。

   事件评论业绩实现明显修复,分红比例有所提升。公司2023年营收同比-4.4％,主要由于结转规模下降,尽管综合毛利率下降3.4pct至15.9％,但归母净利润仍大幅增长,主要由于减值损失同比减少、少数股东损益占比下降:1)信用减值损失和资产减值损失合计24.2亿元,同比下降62.6％,主要由于公司历史年份减值计提较为充分,且公司土储质量稳步提升;2)少数股东损益占比下降至30.6％,主要由于结转项目权益比提升。在业绩实现增长的同时,给予股东更高的回报,2023年公司提升现金分红比例至46％,且承诺后续两年不低于40％。公司2023年末收入保障倍数为0.92x,考虑到近年来销售均价有所提升,预计后续收入端展望稳健,而毛利率已降至底部区间,后续业绩仍有望继续边际修复。

   销售规模跻身行业前五,拿地质量稳步提升。2023年公司实现签约销售金额2936亿元,同比增长0.4％,销售增速仍领先行业平均水平;根据克而瑞数据,公司销售金额排名跻身行业第五名,较去年提升1位,在销售规模层面实现进入行业前五的中长期战略目标。

   2023年公司拿地金额为1134亿元(同比-11％),拿地强度(拿地金额/销售金额)为39％,较2022年下降5.1pct,公司拿地金额和拿地强度有所下降,但拿地质量实现稳步提升,"强心30城"投资金额占比提升至99％、,其中一线城市占比51％,整体拿地均价同比提升9％,拿地金额权益比提升16.6pct至76％;公司近年来区域聚焦"、"城市深耕"的投资策略,有效落实项目"五好"标准,项目储备实现有序换仓,安全边际在逐步提升。

   资产负债表持续优化,持有业务稳健发展。2023年公司积极把握政策机遇,成功发行股份购买优质资产并募集85亿元配套资金,实现资产负债表持续优化;截至2023年末,公司剔除预收的资产负债率、净负债率、现金短债比分别为62.4％、54.6％、1.28,维持"绿档"水平,同时综合资金成本较年初大幅下降42BP至3.47％。资产运营方面,2023年公司管理范围内全口径资产运营收入67亿元(同比+17.2％),成熟运营期项目(开业三年及以上)EBITDA回报率达6.24％,6月蛇口产园REIT扩募份额上市,存量价值已不容忽视;城市服务方面,截至2023年末招商积余物业管理面积达3.45亿平,2023年收入/归母净利润分别同比+20％/+24％,同时积极探索会展、游轮、代建等创新型业务。

   业绩实现明显修复,销售完成战略目标。公司2023年业绩实现明显修复,分红比例也有所提升,后续收入端展望相对平稳,毛利率已进入底部区间,业绩有望延续稳健增长。经营方面,公司销售规模跻身行业前五、拿地质量稳步提升,积极把握政策机遇优化资产负债表,持有业务实现稳健发展,综合竞争优势正持续进阶。预计2024-2026年归母净利润分别为74/82/89亿元,对应市盈率分别为11.4X/10.4X/9.6X,尽管表观PE偏高,但实际PB相对偏低,当前估值并未反映中长期价值且隐含空间较大,维持"买入"评级。

   风险提示1、结转毛利率修复进度存在不确定性;

   2、核心资源开发进度存在不确定性。